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杭州萬達廣場兩度開盤，分別推出的商鋪與寫字樓產品，其開盤銷量均創下了杭州樓市的新紀錄。誠然，作為中國商業地產開發的領跑者，萬達集團擁有獨特的商業開發模式與強大的品牌號召力；但是在杭州這個獨特的房地產市場，萬達究竟何以成功？萬達集團杭州公司副總經理郭勇的訪談觀點，或許有助于我們更深入地了解萬達廣場的開發模式以及萬達對杭州商業地產的判斷。
杭州的寫字樓與住宅價格為什么長期倒掛
因為開發思路出了問題
杭州的寫字樓與住宅至今還存在著嚴重的價格倒掛現象。雖然近期杭城寫字樓的行情趨于活躍，但相比幾度大躍進式的住宅價格，寫字樓的價格仍然處于低位，甚至有人直言漲得太慢。從正常的市場規律來看，寫字樓尤其是高端寫字樓的價格應高于住宅價格，但現在的情況是杭州成熟區域寫字樓的價格甚至還不如同等區域的住宅。
到底是什么原因造成了這種長期的價格倒掛現象？浙江的民營經濟高度發達，杭州作為中國最具吸附力與向心力的省會城市，照理說不應該出現這種極不正常的現象，其中一個主要原因是杭州開發商對于寫字樓客戶的理解存在誤區，從而導致產品定位的偏差。毋庸置疑，以綠城為代表的杭州開發商在住宅品質營造上全國第一，前些年的高端住宅購買力絲毫不亞于北京、上海，這種住宅開發思維被想當然地移植到了寫字樓的開發上，只要稍微有點品質的寫字樓就要貼上類似“世界500強”或“世界級浙商”的客戶標簽，在潛意識中就已經把中小企業拒之門外。要知道，浙江經濟之所以領跑中國，其主要貢獻來自于數量龐大的中小企業。中小企業的活力，才是浙江經濟的命脈。作為世界金融中心的上海，才是“世界500強”或“世界級浙商”的首選，杭州永遠不可能是。如果杭州的寫字樓開發再不擺脫“上海的陰影”，及時調整開發思路，把重心移到中小企業上，寫字樓市場就不可能繁榮。
阿里巴巴、娃哈哈不可能會來買你的寫字樓
中小企業的寫字樓市場空間更廣闊
很多人問我，為什么你們萬達在北京造了很高端的寫字樓，為什么在杭州的寫字樓產品卻是百萬級起步的？杭州擁有不少影響力巨大的企業，但是無論是阿里巴巴還是娃哈哈，他們會來買你的寫字樓作為總部辦公嗎？不可能。不要說阿里巴巴或娃哈哈這種具有世界影響力的企業，但凡在浙江稍微上規模的企業，基本上都有渠道去獲取自己的總部辦公開發用地。你看前幾年的錢江新城，很多寫字樓項目基本上都是省內外浙商的總部辦公項目，杭州還有那么多新城都在嘗試打造浙商總部，所以只要是上規模的企業，就根本不缺總部辦公空間。誰最缺寫字樓？中小企業！特別是小微企業，在杭州找一套像樣的寫字樓是很困難的，因為市場不供應真正契合他們需求的寫字樓產品，他們只能“蝸居”在大量所謂的“酒店式公寓”、設施陳舊的創意園甚至住宅區中。
萬達廣場在全國各地建有甲級寫字樓，甚至超高層的寫字樓，是名副其實的“寫字樓專家”。因為寫字樓是城市綜合體的標配要素，因此可以說有多少座萬達廣場就會有多少個寫字樓項目——其實，萬達不僅是中國最大的商業地產開發商，而且也是中國最大的商務地產開發商。杭州萬達廣場的寫字樓產品定位在百萬級起步，不是萬達沒有能力造更高端的寫字樓，而是我們認為這樣的產品定位更契合浙江民營經濟的特征，契合大量高度活躍的中小企業的市場需求。由于每套都是獨立產權，因此可以自由組合，可大可小，我們建議3-5套一起購買，形成一個150-300平方米左右的辦公空間，這個面積段契合大量中小企業的辦公需求，其租金承受度與回報率都更高。
錢江新城不是誰都進得去
萬達商圈將是“職住商平衡”的經典案例
很多人也跟我說，杭州的寫字樓出租回報率不高，你看錢江新城很多寫字樓還空著呢。用錢江新城舉例來證明杭州寫字樓市場的低迷是不恰當的，畢竟錢江新城是在一張白紙上畫出來的，肯定需要更多時間來變成一個真正充滿街區活力的新城；另一方面，錢江新城聚集了大量高端寫字樓與高檔住宅區，老板與高管們的居住不成問題，但是很多普通職員的居住問題就沒有辦法就近解決。所以對于大多數中小企業來說，錢江新城跟他們沒有什么太多關系。要驗證杭州寫字樓出租回報率高低、寫字樓需求市場繁榮與否，可以去看看如雨后春筍般涌出的各種創意園，它們才是中小企業的樂園。這些創意園并不位于武林廣場的市中心，但是也絕對不可能處于配套缺乏的新城區，交通基本上還算是比較方便，基本配套也還是有的，但如果你去問這些中小企業主，是否會有不方便的地方，他們會告訴你員工吃飯還是成問題、空調不夠給力、企業的辦公形象不夠“高大上”等等不足，如果有像萬達廣場這樣極具城市地標屬性又擁有無與倫比配套、而且租金水平差不多在2-2.5元/平方米·天的寫字樓，很多人還是很有搬寫字樓的沖動。但是創意園被很多中小企業普遍接受的現象反過來又說明，一個寫字樓項目除了自身品質以外，其所處區域是否能夠實現“職住商平衡”，將在很大程度上影響寫字樓的投資回報率。
通常來說，以萬達廣場為中心的5公里半徑輻射范圍內，即是“萬達商圈”。以萬達廣場為核心的萬達商圈，可以說將是“職住商平衡”的一個經典案例。以杭州萬達廣場為圓心，約1公里為半徑的范圍內，已經聚集了約20個在建住宅樓盤，總建筑面積超過了300萬平方米，若以平均120平方米/套計算，約有2.5萬戶家庭。這些樓盤基本上都是以自住為主，這也意味著該區域將新增約7.5萬常住人口，由于這些樓盤均處于開發狀態，尚未交付，因此這只是近期將新增的常住人口，還不包括那些已經交付若干年的新樓盤和成熟的老小區所聚集的常住人口。同時，該區域還有大量土地尚未公開出讓，后續還將新增大量常住人口。此外，附近還將聚集大量產業人員，僅僅以占地2.74平方公里的運河國家廣告產業園為例，未來兩三年就將新增至少1萬人以上的廣告產業人員。上述客流分析僅僅是以1公里半徑范圍內進行推算的，若以5公里半徑范圍計算，這個數字將以幾何倍數放大。數量龐大的居住人口，再加上萬達廣場配套齊全的商業旗艦，居住、辦公、商業在一個區域內達到平衡，可以說指日可待。
“職住商平衡”失衡的一個案例是老城西。老城西由于開發了大量的住宅并且忽視了寫字樓、商場等公共配套的規劃，從而導致從老城西到武林廣場每天早晚高峰“鐘擺式”的交通擁堵。較晚開發的萬達商圈，就可以避免這種狀況，通過具有前瞻性的規劃實現產業人群在此聚集，推進住宅與寫字樓、商業等同步開發，從而實現“職住商平衡”，即通過降低時間成本實現板塊價值的最大化。
既要警惕那些
大量分割出售的帶租約商鋪
更要警惕那些
以商業綜合體為名的高價住宅底商
萬達廣場的寫字樓與商鋪都賣得風生水起，最大的原因在于萬達提供了杭州樓市前所未見的投資產品。杭州萬達廣場寫字樓的獨特性在于其城市地標、商業綜合體之上、戶型面積可大可小、價格適中等諸多特殊屬性；而其商鋪的獨特性在于它是杭州第一個真正意義上的大型商業綜合體可售商鋪。
很多普通投資者經常會碰到這種類型的商鋪產品：城市邊郊的某個市場，其產權面積全部出售，而且基本上面向眾多散戶分割出售，雖然號稱統一經營并且帶有返租合同條款，但其后期的經營狀況充滿不確定性，因此這種返租含金量不高，甚至是不可信的，這樣的失敗案例不勝枚舉。萬達廣場則不同，它摒棄了“建成-出售”的傳統商業盈利模式，通過自持高比例的商業物業，進行統一經營，把商業培育期壓縮在最短時間之內，同時只保留了少量的可售商鋪。
與大量分割出售的帶租約商鋪相比，商業綜合體更具投資安全性。但是，對于很多投資者而言，同樣需要警惕那些以商業綜合體為名的高價住宅底商。也就是說，有一些商鋪，其實是住宅底商，本來應該賣住宅底商的價格，但卻打著商業綜合體的旗號，非要賣商業綜合體的高價。如果價格合適，這些緊貼商業綜合體的住宅底商當然也值得投資，但是如果價格超過同地段其他住宅項目的底商，就沒有什么投資意義了。因為住宅底商與商業綜合體里的商鋪是有本質區別的，其人流動線、空間格局、形象招飾等都沒有辦法進行統一規劃設計，比如住宅底商由于是住宅樓的基座，所以沒有辦法解決進深過長、柱網密集與無法預埋煙道（無法做餐飲）的問題，這些都是未來商鋪運行的大忌。萬達廣場的商鋪則不然，是整個商業綜合體的有機組成部分，通過天橋、室外步行街與萬達自持商業物業連接在一起，所有交通線的設計都以引導客流進入為準則，以充分提升其商業價值。這一切歸功于萬達高度成熟的商業地產建筑規劃能力。從位置、格局、空間設計到未來的經營，這些商鋪都采用了萬達商業規劃研究院的科學規劃理念，每一間商鋪，每一處細節都在設計之初給予確認。作為和萬達廣場自持大商業共榮共生的室外步行街，這些商鋪主要被規劃設計為非零售類的目前當紅生活體驗及家庭式消費業態，比如金融通訊、珠寶首飾、書吧茶吧酒吧、美容美發美甲、教育培訓、兒童娛樂、數碼、品牌旗艦店等。同時，這些商鋪全部預設了煙道，可以做餐飲，這與絕大多數住宅樓盤存在擾民風險而無法預設煙道的底商不同，可以說也是杭州萬達廣場商鋪的一大稀缺屬性�？梢哉f，萬達擁有極其豐富的商業地產開發經驗和嚴密而科學的定價體系，在建筑規劃設計之初就充分預判了每一套商鋪的不同價值，因此不管是二層商鋪還是一層連二層商鋪，都充分反映了其應有的價值，購買者可以根據自身的購買力及用途需求自由選擇。
萬象城、杭州大廈的商鋪
你有錢也買不到
你能找到比萬達廣場
更好的在售商鋪嗎？
在萬達廣場出現之前，住宅底商無疑是杭州樓市最受投資型客戶追捧的商業地產類型。但是現在，萬達廣場正在成為商鋪投資的標準答案。理由很簡單，如果你在萬象城或杭州大廈擁有一間獨立產權的商鋪，你會舍得把它賣掉嗎？但是很遺憾，你基本上不太可能在萬象城或杭州大廈擁有一間獨立產權的商鋪，因為它們的物業是全部自持的。而萬達廣場的模式是，自持80左右的商業物業，像萬象城一樣統一經營，形成杭州的一座商業旗艦，而僅預留少量的約20商業物業用于出售，作為主流投資者萬達廣場獨特商業價值的投資平臺。等到明年年底杭州萬達廣場自持商業物業滿鋪開業之時，這種價值將更加直觀地顯現出來。
在杭州，你能找到比萬達廣場更好的在售商鋪嗎？萬達廣場的模仿者很多，但成功者甚少
