觀察：濱江寫字樓，肥肉還是雞肋？

上周，濱江區9號商業用地經歷了42輪的激烈競價。面對該區40萬平方米的供應量，人們不禁問——

上周，濱江區4塊商業用地出讓讓杭州的土地市場難得熱鬧了一陣。9號、10號地塊爆出小高潮，上演“拉鋸戰”，9號地塊經歷42輪競價，10號地塊經歷了29輪競價，最后，10號地塊創下去年以來濱江區商業用地出讓的最高價，樓面價為2124元/平方米。

近來并不是企業拿地旺季，濱江商業用地為何爆出冷門？

這次出讓的拿地企業之一凱恩投資公司表示，濱江區寫字樓樓價較低，但前景看好，目前介入是個好時機�？墒�，杭州寫字樓市場的供大于求，競爭激烈已是眾所周知的事實。

近段時間濱江商業辦公用地推地力度較大，作為未來寫字樓供應量僅次于錢江新城的濱江，寫字樓市場究竟將走向何方？

濱江寫字樓地價超2000元/平方米

7月5日，杭州濱江區4宗商業地塊出讓會在杭州市公共資源交易中心舉行。在濱江商業用地普遍樓面地價為1000多元/平方米的行情下，這次推出的9號、10號地塊卻分別創下了1669元/平方米和2124元/平方米的樓面地價。

據悉，這次推出的9、10、11、12號四塊商業辦公用地均位于濱江區長河街道，四塊地位置相連，只是容積率各不相同。

拍賣剛開始，主持人便宣布，11、12號兩塊地塊由于沒有第二位買家參與競價，因此直接成交。11號地塊被18號買家——杭州峰明置業有限公司以3584萬元的價格購得，樓面地價1139元/平方米；12號地塊被11號買家——杭州凱恩投資有限公司以3929萬元拿下，樓面價1126元/平方米。

兩家單位兵不血刃地以低價拿到地塊，立刻引起了在場觀摩者的議論�，F場的不少媒體記者也認為，在新政出臺之后，杭州開發商還處于觀望階段，此次拍賣會應該會以平淡收場。

但隨后的拍賣進程卻讓人大跌眼鏡。在9號地塊的拍賣過程中，66號買家和9號買家都表現出了志在必得的氣勢。終于，在經過了42輪的爭奪之后，9號買家杭州漢氏置業有限公司以5439萬元，高出起拍價近50的價格，拿下了9號地塊，樓面地價為1669元/平方米。

而欲拿9號地塊不果的66號買家，很快就轉入對10號地塊的競購中去，顯示出了強烈的拿地欲望。然而在對9號地塊的爭奪中，66號買家的資金底牌已露。果然，當報價進入到第29輪時，98號買家報出了5330萬元的價格后，66號買家終于放棄。最終，10號地塊被98號買家以5330萬元的價格競得，樓面價為2124元/平方米。

記者隨后了解到，98號買家為三家單位聯合組成，分別為浙江華達通信器材集團有限公司、杭州鑫舟實業投資有限公司、杭州富陽華達電信器材有限公司。

記者查看了長河街道的近期土地出讓資料。在去年出讓的幾塊商業辦公用地中，樓面地價都在1000~1100元/平方米左右。如去年出讓的53號地塊，位于長河街道，東至二號路，南至濱盛路，成交樓面地價為1155元/平方米。65號地塊為去年成交單價最高的一塊商業辦公用地，樓面地價也不過1446元/平方米。

相比之下，這兩塊地為何創出高價？12號地塊競得者——凱恩投資公司的張娜也覺得不可思議：因為這4塊地是相連的，從地形條件上看其實差不多。張娜認為，這兩塊地的高價不排除地塊面積小、總價不高、競標者前期準備工作做了不少、志在必得的因素；同時，雖然濱江商業用地目前地價便宜，但從規劃前景看，作為杭州未來的行政次中心，濱江會聚集大批的企業總部落戶，是錢江新城之外不可多得的商業寶地。

40萬平方米供應量將入市

據資深地產機構調查，杭州目前寫字樓存量大約在300萬平方米左右，今后5年杭州寫字樓市場的增量將超過300萬平方米。在未來的幾年內，錢江新城和濱江毫無疑問將成為杭州寫字樓開發的主要區塊。

錢江新城已規劃建設高檔辦公樓43幢，是杭州未來寫字樓供應的第一大戶。濱江有多少寫字樓將入市？據調查，目前濱江區建成的、在建的以及將建的寫字樓數量有30幢左右，其中已經交付的寫字樓約占一半，主要集中在錢江一橋至四橋區域，區政府周邊區域不多，只有4幢。這部分已建成寫字樓中，可租售的面積約有10萬平方米。而在建及將建的寫字樓數量也有15幢左右，可供寫字樓面積約有50萬平方米。即便是扣除企業總部入駐的因素，預計今后濱江還是有40萬平方米的可租售面積。

濱江區寫字樓主要集中分布在兩大區塊，一是錢江一橋與四橋之間，江南大道以北；寫字樓以企業總部大樓性質為主，入住單位基本上是通訊設備制造、IT軟件類，如信雅達、恒生、UT斯達康、諾基亞等。

二是在濱江區政府旁，即三橋與四橋之間，江南大道以北。其中寫字樓分布以星光大道為中心，東西兩側分布，主要有三類寫字樓，一是行政、事業單位大樓，如財政大樓、農資大廈等，目前各個樓盤均有少量樓層對外出租；二是企業總部大樓性質，主要是一些生物醫藥、新材料及傳統型的行業總部大樓，如康恩貝、蘇泊爾大廈等；三是普通房產開發型，以商業、寫字樓項目為主，輔有少量酒店式公寓，如星光大道、華龍世紀廣場等。

濱江寫字樓入住率并不高

按照業內通常的劃分，杭州目前寫字樓主要分布在黃龍區塊、武林區塊、慶春區塊、文教區塊和城站吳山區塊。作為未來寫字樓的次主力供應地，濱江的寫字樓又處于怎樣一個水平？

租賃是目前濱江區大部分寫字樓所采取的方式。從租賃價格來看，濱江區政府周邊寫字樓的租金比較多的是1.3~1.5元/天/平方米。

這個價格和杭州現有幾大寫字樓區塊租賃行情比，還是較低的。像黃龍區塊租金普遍在3~4.5元/天/平方米；武林區塊2~3元/天/平方米；城站吳山區塊租金普遍在2元/天/平方米；慶春區塊租金在3~4元/天/平方米；文教區塊在1.5~2元/天/平方米。從銷售價格來看，濱江區目前寫字樓的平均銷售報價大致在7000元/平方米左右。從銷售情況來講，由于前幾年濱江寫字樓市場的認同度比較低，因此銷售狀況并不很好，2005年下半年開始，這一狀況相對有所好轉，而濱江寫字樓的整體入住率水平也不高。濱江區政府區塊，新大集團大樓和農資大廈主要是企業總部在辦公，因此入住率比較高，但有些以出租為主的寫字樓，入住率只有20。錢江一橋至四橋區塊的整體入住率要高一些，但平均水平也不過60~70左右。

從未來地位來說，隨著杭州市“城市東擴、跨江發展”城市發展戰略的逐步實施，濱江區已成為杭州經濟發展的重要區域，也是杭州又一個寫字樓集中的區域。政府的推動會催熟這一地帶的商業。濱江區的優惠政策及在土地供應上的儲備優勢，目前已吸引了國內外大批大中型高科技企業的入駐，形成了眾多的“集團基地”。但由于供應量太大，濱江的寫字樓究竟要多久才能走出低谷，這也是個未知數。

濱江寫字樓尋找突圍之路

如何在激烈的市場競爭中尋求一席之地？濱江將要入市的寫字樓紛紛尋找合理的市場定位，希望在銷售上有所突破。

在近期濱江區一次寫字樓市場的研討會上，差異化競爭成為專家的一致認識。如果把濱江區已交付的寫字樓放到整個杭州市場來看，其形象應該處于中檔和中高檔的水平。寫字樓規模不大，以單幢式樣為主，面積普遍在5萬平方米以下，建筑規模集中在2萬平方米~4萬平方米。

濱江寫字樓如何與現有存量寫字樓錯位發展？浙江大學房地產投資研究所所長趙杭生認為，濱江的寫字樓有兩種方向可走，一是走高檔寫字樓的路線，二是走特色產業寫字樓路線。

所謂特色產業寫字樓就是主題寫字樓。這一概念在國內雖然沒有形成潮流，但已有人在嘗試，并在寫字樓競爭較為激烈的發達城市受到了一些開發商的認同。如北京的第三極文化商廈，就是以圖書銷售為龍頭的一系列文化商業來帶動。在杭州，主題寫字樓也已經萌芽。如西湖區文一西路的杭州數字娛樂產業園，而濱江區即將面市的東冠·恒鑫大廈，更是別具匠心地提出了創意主題寫字樓的概念。

浙江工業大學房地產研究所所長虞曉芬認為，面對濱江寫字樓供應量巨大的現狀，對寫字樓市場進行細分是可行的辦法。但是主題寫字樓不僅僅是個概念，更應該在配套設施上、物業管理方面體現主題的亮點，如創意寫字樓可配套設計些為創意產業者服務的休息間，為值夜班的員工休息提供方便，等等。