來源時間為:2020-01-04
2019年已經落下帷幕,較于往年,2019年杭州樓市表現依舊可圈可點。這一年,在“房住不炒”、銀行信貸收緊、市場調控仍在持續的背景下,杭州二手房市場呈平穩態勢,購房者買房更趨理性。就成交量而言,呈現穩步回升的趨勢。根據杭州我愛我家市場研究院統計數據顯示,全年(截至12月30日)全市(含富陽、大江東)二手房共成交8.06萬套,與上年同期的7.24萬套相比,漲幅為11.33。
從去年全年成交走勢來看,1季度受春節假期返鄉潮影響,成交下滑,及至3月份“小陽春”行情帶動,市場成交熱度攀升,單月成交環比增幅高達282.55。2季度成交熱度持續,4月份8821套的交易數據也成為2019年單月成交最高量。2季度過后,受前期市場的高位放量影響市場轉而進入調整期,3季度購房需求明顯趨緩,成交量進一步放緩。4季度,杭州樓市也進入了最后季度的沖刺階段,意料之外的交易量表現出逐漸走高的趨勢,且市場的整體成交水平遠高于去年同期,同時4季度市場“以價換量”意愿明顯,進而帶來年底交易量的反彈,買家重新加快入市步伐,也從一個側面反映了購房者的市場信心在回升。
盡管去年成交回暖明顯,但市場供過于求的壓力依舊凸顯,具體表現為二手掛牌量的持續增加,以價換量跡象明顯。根據好找房平臺數據顯示,去年杭州二手掛牌量從年初的6萬多套奔向了10萬套大關,掛牌高了,購房選擇余地大了,再加上進入新房交付的大周期,房源降價出售的現象增多,不少購房者認為房價降到位,也隨行就市,進而帶動了二手房市場整體需求及成交的升溫。
余杭、蕭山購房潛力大,成主力購房區域
過去的幾年里,杭州置業門檻悄然升高,“萬元線”一路外擴,剛需版圖也在不斷外延?v觀杭州樓市成交格局,去年排位沒有發生變動,“當紅炸子雞”依舊是余杭區,而這也是余杭區自2016年成功躋身第一名之后,連續4年排名第一,去年更是以30.06成交比例持續活躍于區域熱銷榜,與上年同期相比,上升了3.2。值得注意的是,隨著近幾年區域市場熱度的持續攀升,板塊內小面積段、低總價房源成交比例日趨上升,當前的余杭區域可以說是杭城剛需市場的“排頭兵”,對整個二手房市場成交起到較大的助力支撐。
排名第二的蕭山區去年購房熱度雖然有所下降,但整體成交情況依然領先其他區域,市場成交比例占到13.14,環比下降了6.51。近兩年蕭山區受到周邊搖號新房增多及中簽率走高的影響,加上部分老小區的價格已與周邊新房無異,有的甚至還高于新房,導致購房者更愿意去買新房,所以二手房成交熱度有所下降。
江干區、西湖區去年二手房成交比例的上升,主要得益于區域內多個次新盤的交付。江干區占到12.22,環比上升1.5;西湖區占到11.19,環比上升1.62。此外,市區范圍內二手房購房比例今年略有下降。從購房熱度來看,市區二手房市場本身已經比較成熟,一直以來也深受購房者認可,但近年來房價一路攀升,且隨著時間的推移,房齡老化明顯,除了房源品質相對較好的小區及學區房以外,特別是老小區的市場空間已經逐步縮窄。
剛需改善并行,60-90平方米成交仍居各面積段之首
從近幾年杭州各面積段的成交趨勢來看,90方以下的房源依舊是市場成交主力,去年市場占比為71.55,與上年相比無變化。不過值得注意的是,去年該面積段中60-90方房源成交比例上升明顯,成交比例占到45.7,環比上升5.84,而60方以下面積段成交比例環比下了5.75,占到25.86。具體來看,60-90方面積段之所以能一路領跑,除了與市場主流置業需求相匹配外,去年不少新交付的新盤已經開始進入二手房市場,從交易房源來看,多數集中在60-90方面積段,并且仍持續有新增供應。
除了90方以下面積段之外,以3房或4房為主的90-140方面積段房源受到一步到位和改善型需求購房者的歡迎。從房源成交來看,90-120方面積段房源成交比例占到11.63,環比上升0.45;120-140方成交比例占到9.17,環比上升0.43。而以140方為分界點,140方以上房源成交比例均有所下滑,其中140-200方成交比例為5.05,環比下降0.53;200方以上房源成交比例為2.59,環比下降0.43。
90方以下房源成交高居不下,那么該面積段房源成交分別流向了哪里?
結合各面積段區域成交折線圖的變化來看,江干區、余杭區、錢塘新區(含下沙、大江東)是60-90方房源成交表現最為突出的區域。特別是江干區,60-90方面積段房源成交比例已經超過5成,占到55.2,其次余杭區也高達49.88,排名第三的是錢塘新區,占到48.84。從板塊分布來看,主要成交集中在臨平、丁橋、閑林、九堡等次新房集中的區域,該面積段的高成交也證明了市場上“剛需”置業需求的大量存在。
而60方以下房源成交則主要集中在上城、下城為主的市中心范圍內,其中上城區為首的60方房源成交比例占到50.13,其次下城區占到47.74。成交分布上,以老小區為主的朝暉、寶善、長慶及復興、潮鳴等板塊是成交量最大的。雖然老小區面積小、房齡老一直被市場所詬病,但勝在總價低、交通及周邊配套也較為完善,因此成為不少首置剛需者的“上車盤”。
購房門檻高了,200-300萬元成置業新門檻
從價格水平看,去年購房套均總價依舊較去年普遍提升。越往上,購房比例越低,整個市場基本呈現“橄欖型”模式,即高低需求少,中端價格需求大。
具體來看,去年購房高中低價位房源需求層次分明,尤其是200-300萬元總價的購買力充沛,作為杭州住宅市場最為暢銷的總價區間段,去年成交比例較上年大幅提升,環比上升了4.26,增加到32.18。在這個總價范圍內,挑選余地頗大,且房源的品質也都不差,是目前市場多數購房者所接受的總價范疇。
此外,去年150萬元以下房源成交比例下降了10.21,下降至19.84,這與去年低總價、小面積單身公寓成交比例下降有關。而對于剛需來說,目前市場上動輒200萬以上的總價已經擠壓了剛需購房選擇面,而套總價在150-200萬元的房源,首付在45-60萬元,對于普通家庭的購房預算來說尚能滿足,該總價房源成交占到18.89,環比上升2.29。
套均總價300-400萬房源面向的客群主要以改善型為主,成交房源也多集中在一些品質比較優秀的改善型房源,去年300-400萬環比上升1.97,占到14.61。而對于價格增長的承受力較強的購房者來說,改善價格區間也較高,因此成交主要集中在一些高端房源,其中400-500萬房源成交占到6.62,環比上升0.91,500萬以上需求空間同步上漲,合計占到7.95,環比上升0.86。
新聞鏈接——
七大特征,讓你看透杭州二手房市場
為精準把握2019年購房客群行為特征,我愛我家從購房者年齡段、性別、面積/總價、決策方式、戶籍來源地、購房區域及付款方式等方面來分析典購房客戶行為特征。從分析結果來看,去年剛需客戶仍是購房主力。
85后成為購房年齡“分界線”,90后購房隊伍擴充
如今第一批90后已經跨越30大關,而在購房市場上,90后作為購房群體中的“種子選手”,去年買房大軍隊伍進一步擴充。根據杭州我愛我家市場研究院數據統計顯示,去年80后、90后總占比達75.21,同比上年上升了5.65,無疑是購買力的中流砥柱。
購房年齡段分布上,80后作為“實力擔當”,去年依然是購房比例最高的年齡段,購房比例達到了46.87。值得注意的是,85后已經成為購房年齡“分界線”,去年自85后開始,各年齡段購房客戶比例均上升明顯,其中85后占到28.93,環比增加2.1。緊隨其后的90后購房比例直線上升,在整個購房隊伍中占到29.16,尤以95后更是同比上升了2.6,占到6.19,而90后(不含95后)的購房比例占到22.97,同比上升了1.2,90后購房比例的上升說明當下購房者年齡正趨于年輕化。
此外,60后(含以前)購房群體比例占到9.34,70后(不含75后)購房群體比例占到4.4,75后占到9.05,這幾個年齡段購房客戶比例均呈明顯下降趨勢。
獨立置業漸成趨勢,女性獨立購房超乎想象
從細分客群角度看,在以家庭為單位的購房群體中,不乏獨立購房群體的身影,隨著購房意識的轉變,越來越多購房群體具有了獨立購房意識。根據2019年我愛我家客戶購房行為數據顯示,去年依靠自己獨立購房的客群比例占到37.06,與上年同期相比,去年獨立購房客戶比例略有下降,共同購房客群比例占到62.94。
且隨著購房角色的不斷轉換,在獨立購房群體中,如今女性購房比例已經遠超男性,去年女性購房比例再次上升,達到54.77,而男性購房比例則在下降,占到45.23。
90方成分水嶺,60-90方最受購房者青睞
從不同購房客群的購房面積偏好來看,均傾向于90方以下面積段房源,這個面積段主要以2房、3房為主,能夠滿足首次置業以及首次改善的主流需求。
去年獨立購房客群中有超8成的客戶選擇了90方以下房源,其中60-90方的成交比例占到49.18,60方以下的成交比例占到32.61?磥碓谫彿棵娣e選擇上,獨立購房群體還是量力而行的,無論是出于經濟角度還是實用角度,該面積段房源是多數購房者的置業首選。值得注意的是,少數購房者由于經濟實力較弱,也愿意選擇總價較低,面積較小的單身公寓來過渡。
與獨立購房客群所不同的是,共同購房客群中多以家庭為單位,購房原因多為結婚、改善或子女教育需求,因此在購房面積選擇上差異還是比較明顯的。其中60-90方占到45.62,60方以下占到24.92。而在主流面積段以外,90方以上房源的成交比例也高于獨立購房客群,在面積高于90方的成交中,有22.52的客戶偏好90-140方,面積再往上受到總價升高的影響,選擇的客戶比例逐漸走低。
總價仍是主要決定因素,共同購房總價承受力更強
與2018年相比,隨著購房門檻繼續上移,購房者對購房總價和單價預算均有所提高。在購房總價選擇上,200萬元以下低總價房源仍是購房客群首選對象。不過從不同購房客群在總價選擇上,受制于購買力,兩者對購房單價總價選擇度有差異。
從細分客群角度看,兩者均青睞總價在150-200萬元的房源。但獨立購房群體一般經濟積累有限,購房選擇時房源總價是首要考慮因素,也多借助一些家庭資金支持,因此購房總價整體要低于市場平均水平。去年該群體購買總價在150-200萬元的房源比例占到43.13,加上150萬以下17.24的比例,合計達到60.37。
同時,共同購房客群在總價選擇上則趨向高總價,在對購房的需求特征上,更多的是居于改善的目的,因此多往中大戶型、中高總價房源偏移,較于獨立購房群體,選擇空間相對較大。去年共同購房群