安徽客猛購杭州二手房起步價悄至二三百萬元

來源時間為：2020-01-04

2019年已經落下帷幕，較于往年，2019年杭州樓市表現依舊可圈可點。這一年，在“房住不炒”、銀行信貸收緊、市場調控仍在持續的背景下，杭州二手房市場呈平穩態勢，購房者買房更趨理性。就成交量而言，呈現穩步回升的趨勢。根據杭州我愛我家市場研究院統計數據顯示，全年(截至12月30日)全市（含富陽、大江東）二手房共成交8.06萬套,與上年同期的7.24萬套相比，漲幅為11.33。

從去年全年成交走勢來看，1季度受春節假期返鄉潮影響，成交下滑，及至3月份“小陽春”行情帶動，市場成交熱度攀升，單月成交環比增幅高達282.55。2季度成交熱度持續，4月份8821套的交易數據也成為2019年單月成交最高量。2季度過后，受前期市場的高位放量影響市場轉而進入調整期，3季度購房需求明顯趨緩，成交量進一步放緩。4季度，杭州樓市也進入了最后季度的沖刺階段，意料之外的交易量表現出逐漸走高的趨勢，且市場的整體成交水平遠高于去年同期，同時4季度市場“以價換量”意愿明顯，進而帶來年底交易量的反彈，買家重新加快入市步伐，也從一個側面反映了購房者的市場信心在回升。

盡管去年成交回暖明顯，但市場供過于求的壓力依舊凸顯，具體表現為二手掛牌量的持續增加，以價換量跡象明顯。根據好找房平臺數據顯示，去年杭州二手掛牌量從年初的6萬多套奔向了10萬套大關，掛牌高了，購房選擇余地大了，再加上進入新房交付的大周期，房源降價出售的現象增多，不少購房者認為房價降到位，也隨行就市，進而帶動了二手房市場整體需求及成交的升溫。

余杭、蕭山購房潛力大，成主力購房區域

過去的幾年里，杭州置業門檻悄然升高，“萬元線”一路外擴，剛需版圖也在不斷外延�？v觀杭州樓市成交格局，去年排位沒有發生變動，“當紅炸子雞”依舊是余杭區，而這也是余杭區自2016年成功躋身第一名之后，連續4年排名第一，去年更是以30.06成交比例持續活躍于區域熱銷榜，與上年同期相比，上升了3.2。值得注意的是，隨著近幾年區域市場熱度的持續攀升，板塊內小面積段、低總價房源成交比例日趨上升，當前的余杭區域可以說是杭城剛需市場的“排頭兵”，對整個二手房市場成交起到較大的助力支撐。

排名第二的蕭山區去年購房熱度雖然有所下降，但整體成交情況依然領先其他區域，市場成交比例占到13.14，環比下降了6.51。近兩年蕭山區受到周邊搖號新房增多及中簽率走高的影響，加上部分老小區的價格已與周邊新房無異，有的甚至還高于新房，導致購房者更愿意去買新房，所以二手房成交熱度有所下降。

江干區、西湖區去年二手房成交比例的上升，主要得益于區域內多個次新盤的交付。江干區占到12.22，環比上升1.5；西湖區占到11.19，環比上升1.62。此外，市區范圍內二手房購房比例今年略有下降。從購房熱度來看，市區二手房市場本身已經比較成熟，一直以來也深受購房者認可，但近年來房價一路攀升，且隨著時間的推移，房齡老化明顯，除了房源品質相對較好的小區及學區房以外，特別是老小區的市場空間已經逐步縮窄。

剛需改善并行，60-90平方米成交仍居各面積段之首

從近幾年杭州各面積段的成交趨勢來看，90方以下的房源依舊是市場成交主力，去年市場占比為71.55，與上年相比無變化。不過值得注意的是，去年該面積段中60-90方房源成交比例上升明顯，成交比例占到45.7，環比上升5.84，而60方以下面積段成交比例環比下了5.75，占到25.86。具體來看，60-90方面積段之所以能一路領跑，除了與市場主流置業需求相匹配外，去年不少新交付的新盤已經開始進入二手房市場，從交易房源來看，多數集中在60-90方面積段，并且仍持續有新增供應。

除了90方以下面積段之外，以3房或4房為主的90-140方面積段房源受到一步到位和改善型需求購房者的歡迎。從房源成交來看，90-120方面積段房源成交比例占到11.63，環比上升0.45；120-140方成交比例占到9.17，環比上升0.43。而以140方為分界點，140方以上房源成交比例均有所下滑，其中140-200方成交比例為5.05，環比下降0.53；200方以上房源成交比例為2.59，環比下降0.43。

90方以下房源成交高居不下，那么該面積段房源成交分別流向了哪里？

結合各面積段區域成交折線圖的變化來看，江干區、余杭區、錢塘新區（含下沙、大江東）是60-90方房源成交表現最為突出的區域。特別是江干區，60-90方面積段房源成交比例已經超過5成，占到55.2，其次余杭區也高達49.88，排名第三的是錢塘新區，占到48.84。從板塊分布來看，主要成交集中在臨平、丁橋、閑林、九堡等次新房集中的區域，該面積段的高成交也證明了市場上“剛需”置業需求的大量存在。

而60方以下房源成交則主要集中在上城、下城為主的市中心范圍內，其中上城區為首的60方房源成交比例占到50.13，其次下城區占到47.74。成交分布上，以老小區為主的朝暉、寶善、長慶及復興、潮鳴等板塊是成交量最大的。雖然老小區面積小、房齡老一直被市場所詬病，但勝在總價低、交通及周邊配套也較為完善，因此成為不少首置剛需者的“上車盤”。

購房門檻高了，200-300萬元成置業新門檻

從價格水平看，去年購房套均總價依舊較去年普遍提升。越往上，購房比例越低，整個市場基本呈現“橄欖型”模式，即高低需求少，中端價格需求大。

具體來看，去年購房高中低價位房源需求層次分明，尤其是200-300萬元總價的購買力充沛，作為杭州住宅市場最為暢銷的總價區間段，去年成交比例較上年大幅提升，環比上升了4.26，增加到32.18。在這個總價范圍內，挑選余地頗大，且房源的品質也都不差，是目前市場多數購房者所接受的總價范疇。

此外，去年150萬元以下房源成交比例下降了10.21，下降至19.84，這與去年低總價、小面積單身公寓成交比例下降有關。而對于剛需來說，目前市場上動輒200萬以上的總價已經擠壓了剛需購房選擇面，而套總價在150-200萬元的房源，首付在45-60萬元，對于普通家庭的購房預算來說尚能滿足，該總價房源成交占到18.89，環比上升2.29。

套均總價300-400萬房源面向的客群主要以改善型為主，成交房源也多集中在一些品質比較優秀的改善型房源，去年300-400萬環比上升1.97，占到14.61。而對于價格增長的承受力較強的購房者來說，改善價格區間也較高，因此成交主要集中在一些高端房源，其中400-500萬房源成交占到6.62，環比上升0.91，500萬以上需求空間同步上漲，合計占到7.95，環比上升0.86。

新聞鏈接——

七大特征，讓你看透杭州二手房市場

為精準把握2019年購房客群行為特征，我愛我家從購房者年齡段、性別、面積/總價、決策方式、戶籍來源地、購房區域及付款方式等方面來分析典購房客戶行為特征。從分析結果來看，去年剛需客戶仍是購房主力。

85后成為購房年齡“分界線”，90后購房隊伍擴充

如今第一批90后已經跨越30大關，而在購房市場上，90后作為購房群體中的“種子選手”，去年買房大軍隊伍進一步擴充。根據杭州我愛我家市場研究院數據統計顯示，去年80后、90后總占比達75.21，同比上年上升了5.65，無疑是購買力的中流砥柱。

購房年齡段分布上，80后作為“實力擔當”，去年依然是購房比例最高的年齡段，購房比例達到了46.87。值得注意的是，85后已經成為購房年齡“分界線”，去年自85后開始，各年齡段購房客戶比例均上升明顯，其中85后占到28.93，環比增加2.1。緊隨其后的90后購房比例直線上升，在整個購房隊伍中占到29.16，尤以95后更是同比上升了2.6，占到6.19，而90后（不含95后）的購房比例占到22.97，同比上升了1.2，90后購房比例的上升說明當下購房者年齡正趨于年輕化。

此外，60后（含以前）購房群體比例占到9.34，70后（不含75后）購房群體比例占到4.4，75后占到9.05，這幾個年齡段購房客戶比例均呈明顯下降趨勢。

獨立置業漸成趨勢，女性獨立購房超乎想象

從細分客群角度看,在以家庭為單位的購房群體中，不乏獨立購房群體的身影，隨著購房意識的轉變，越來越多購房群體具有了獨立購房意識。根據2019年我愛我家客戶購房行為數據顯示，去年依靠自己獨立購房的客群比例占到37.06，與上年同期相比，去年獨立購房客戶比例略有下降,共同購房客群比例占到62.94。

且隨著購房角色的不斷轉換，在獨立購房群體中，如今女性購房比例已經遠超男性，去年女性購房比例再次上升，達到54.77，而男性購房比例則在下降，占到45.23。

90方成分水嶺，60-90方最受購房者青睞

從不同購房客群的購房面積偏好來看，均傾向于90方以下面積段房源，這個面積段主要以2房、3房為主，能夠滿足首次置業以及首次改善的主流需求。

去年獨立購房客群中有超8成的客戶選擇了90方以下房源，其中60-90方的成交比例占到49.18，60方以下的成交比例占到32.61�？磥碓谫彿棵娣e選擇上，獨立購房群體還是量力而行的，無論是出于經濟角度還是實用角度，該面積段房源是多數購房者的置業首選。值得注意的是，少數購房者由于經濟實力較弱，也愿意選擇總價較低，面積較小的單身公寓來過渡。

與獨立購房客群所不同的是，共同購房客群中多以家庭為單位，購房原因多為結婚、改善或子女教育需求，因此在購房面積選擇上差異還是比較明顯的。其中60-90方占到45.62，60方以下占到24.92。而在主流面積段以外，90方以上房源的成交比例也高于獨立購房客群，在面積高于90方的成交中，有22.52的客戶偏好90-140方，面積再往上受到總價升高的影響，選擇的客戶比例逐漸走低。

總價仍是主要決定因素，共同購房總價承受力更強

與2018年相比，隨著購房門檻繼續上移，購房者對購房總價和單價預算均有所提高。在購房總價選擇上，200萬元以下低總價房源仍是購房客群首選對象。不過從不同購房客群在總價選擇上，受制于購買力，兩者對購房單價總價選擇度有差異。

從細分客群角度看，兩者均青睞總價在150-200萬元的房源。但獨立購房群體一般經濟積累有限，購房選擇時房源總價是首要考慮因素，也多借助一些家庭資金支持，因此購房總價整體要低于市場平均水平。去年該群體購買總價在150-200萬元的房源比例占到43.13，加上150萬以下17.24的比例，合計達到60.37。

同時，共同購房客群在總價選擇上則趨向高總價，在對購房的需求特征上，更多的是居于改善的目的，因此多往中大戶型、中高總價房源偏移，較于獨立購房群體，選擇空間相對較大。去年共同購房群

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