二手房變涼、高價地愁開、10萬單身公寓招租……下半年誰更難熬？

搖號中簽率堪比中彩票，酒店式公寓持續熱銷，二手房屢屢掛出天價，這是杭州樓市上半場三大奇觀。

進入7月份，杭州一腳邁入三伏高溫天，樓市卻在此轉了一個彎。

我們能明顯感受到，杭州樓市原本熱火朝天的場面有所降溫。先是土拍市場為炎炎夏日送來一抹清涼：臨安先涼了，接著是城北涼了，之江、蕭山市北、良渚連續幾場拍地均未達到以往的高預期，就連錢江新城都有所轉冷。

接著，搖號時代每開必磬的現狀也被打破，有的樓盤開啟第二輪搖號，有的報名不足無需搖號，西湖區某4萬 樓盤搖號一個月后還有尾房在續銷。

杭州樓市下半場，是時候靜下心來細細思索，在過去這半年創下的那些神跡，我們又該如何消化？

10萬套單身公寓租給誰？

2016年，杭州全市酒店式公寓成交39301套，較之上一年上漲就近三倍；

2017年，這個數據還在攀升，年終定格在40387套，創下歷史新高；

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2018年，時間剛走過一半，杭州酒店式公寓成交量已近20000套，按照月均3300套的走量，一年下來，仍將鎖定在4萬套左右。

近幾年，不限購不限貸的酒店式公寓產品，儼然成了投資客眼中的香餑餑。

從成交走勢中，我們可以看出，自2015年以來，酒店式公寓成交直線上升，2016年增幅最大，隨著整個樓市復蘇，酒店式公寓銷量也在猛走。

到2016年9月，限購政策開始實行，更多投資客轉戰酒店式公寓產品。在同類產品的開盤現場，我們看到的都是手拿閑錢無處安放的投資客，他們堅定的認為，不動產會是最好的理財方式——在P2P理財平臺集體爆掉的今天看來這個觀念簡直真理，至少不會血本無歸。

在酒店式公寓賣的火熱的背后，連續三年的天量成交，我們可以看到，已有近10萬套酒店式公寓流入市場，在他們集體交付后，出租也好，轉售也好，酒店式公寓的二手市場，真能吞下這塊蛋糕嗎？

2017年，杭州租售比僅2.2，這還是互聯網等新經濟欣欣向榮的情況下，能夠達到的高度，盡管如此，杭州的租金漲幅還是遠遠落后于房價漲幅，如果買一套酒店式公寓專門用作出租，顯然不是一筆非常劃算的投資。

有人開玩笑說，即使是東莞的小姐姐們集體轉戰杭州——比如做淘寶模特什么的，也未必能消化這個天量的市場��！

棚改叫停誰來接盤？

一是地價漲到一定程度，開發商拿地開始趨向保守導致土地市場降溫；另一方面，棚改項目貨幣化安置減少，也就是說手拿巨額現金的拆遷戶銳減，種種因素下，杭州樓市涼風陣陣，購房者預期隨之發生悄悄轉變。

這陣涼風，也已波及到二手房市場。

進入7月以來，二手房成交量下降，投資客掛牌量激增，房東調低掛牌價，部分房源降價出售，而有的急售房源，房東甚至愿意自己承擔稅費。

7月份前半月，二手房成交量較6月同期下降近30，周成交量也從2字頭下降到1字頭。成交下滑的同時，二手房掛牌量卻在激增，截至7月23日，杭州二手房掛牌量為41729套，比7月11日增加了1229套。而在今年三四月份，新房市場最火爆的時候，杭州二手房掛牌量還不過25000套。

心理預期在變，很多人都有一樣的擔憂：拆遷熱錢減少，手握三四套房的，未來誰給自己買單？一如當年4000點的股市，多少人牢牢站在了高高的山崗上。

高價地項目怎么賣？

2017年全年，杭州全市共有109塊地成交，由于正處在土拍頂峰期，這其中不乏高價地塊，除因現房銷售要求暫時不能上市的，到今年下半年，這其中將有43個高價地項目上市。

一方面，樓市涼風陣陣，另一方面，高價地集中入市，考驗操盤手們的時候到了：賣不賣？怎么賣？賣多少溢價？

從表格中可以看出，這些在2017年成交、在2018年下半年具備入市資格的地塊，大部分都已達到板塊天花板，這些項目入市后，很多樓市板塊的價格體系將被重寫。

去年一季度成交的宅地中，良渚的藏瓏玉墅和沐瀾已經首開，藏瓏玉墅25900元/㎡-28000元/㎡，沐瀾25900-33400元/㎡，相較于此前大熱的瀾天不到2萬的均價，良渚板塊價格基準線一下子提升了近1萬/㎡，板塊定位從剛需到改善，如此大的改變購房者能接受嗎？

蕭山市北樓面價創下3萬 新高，這里繼奧體核心區后，成為環奧體開發商最眼熱的板塊，從樓面價來看，未來，這里的房價將趕超奧體中心，保本售價超過4萬，購房者會買單嗎？

位于義橋的碧桂園東旭府開盤均價為18443元/㎡，和良渚一樣，義橋價格體系也直接被拉升了一檔。不過，相比其他板塊仍然便宜的義橋，還會是搖號時代下，購房者爭相撿漏的對象嗎？

拋開二季度因現房銷售無法入市的項目不提，2017三季度批量生產高價地。主城樓面價天花板高達4萬多，蕭山全面進入2萬＋，余杭最高也已破2萬。

等到這些項目入市，主城的申花、錢江新城、三塘、上塘等板塊房價將全面邁入5萬 時代，蕭山破4萬也只是時間問題，誰將接過這一棒，成為樓市下半場的買方生力軍？

良渚僅聯發拿下一塊2萬左右樓面價的地塊，與藏瓏玉墅為姐妹地塊，面對近身肉搏、樓面價更為合理的沐瀾、夢棲祥云等項目，聯發如何運作才能賣出高溢價，還有待市場檢驗。

四季度出讓的宅地多數位于余杭、大江東、臨安和富陽。大江東是今年的熱門板塊，大牌開發商紛紛入駐，在今年下半年攜手進入銷售節點，不過，江與城和相賢府拿地樓面價相對合理，未來定價空間還是比較大的。

崇賢目前在售新盤銷售已接近清盤，等京杭府、江南宸廬等入市，板塊價格標桿也將被重新定義，已經完成連漲的崇賢，購房者還會爭相入場嗎？

這一系列的問題，讓我們交給市場去回答。