搖號中簽率堪比中彩票,酒店式公寓持續熱銷,二手房屢屢掛出天價,這是杭州樓市上半場三大奇觀。
進入7月份,杭州一腳邁入三伏高溫天,樓市卻在此轉了一個彎。
我們能明顯感受到,杭州樓市原本熱火朝天的場面有所降溫。先是土拍市場為炎炎夏日送來一抹清涼:臨安先涼了,接著是城北涼了,之江、蕭山市北、良渚連續幾場拍地均未達到以往的高預期,就連錢江新城都有所轉冷。
接著,搖號時代每開必磬的現狀也被打破,有的樓盤開啟第二輪搖號,有的報名不足無需搖號,西湖區某4萬 樓盤搖號一個月后還有尾房在續銷。
杭州樓市下半場,是時候靜下心來細細思索,在過去這半年創下的那些神跡,我們又該如何消化?
10萬套單身公寓租給誰?
2016年,杭州全市酒店式公寓成交39301套,較之上一年上漲就近三倍;
2017年,這個數據還在攀升,年終定格在40387套,創下歷史新高;
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2018年,時間剛走過一半,杭州酒店式公寓成交量已近20000套,按照月均3300套的走量,一年下來,仍將鎖定在4萬套左右。
近幾年,不限購不限貸的酒店式公寓產品,儼然成了投資客眼中的香餑餑。
從成交走勢中,我們可以看出,自2015年以來,酒店式公寓成交直線上升,2016年增幅最大,隨著整個樓市復蘇,酒店式公寓銷量也在猛走。
到2016年9月,限購政策開始實行,更多投資客轉戰酒店式公寓產品。在同類產品的開盤現場,我們看到的都是手拿閑錢無處安放的投資客,他們堅定的認為,不動產會是最好的理財方式——在P2P理財平臺集體爆掉的今天看來這個觀念簡直真理,至少不會血本無歸。
在酒店式公寓賣的火熱的背后,連續三年的天量成交,我們可以看到,已有近10萬套酒店式公寓流入市場,在他們集體交付后,出租也好,轉售也好,酒店式公寓的二手市場,真能吞下這塊蛋糕嗎?
2017年,杭州租售比僅2.2,這還是互聯網等新經濟欣欣向榮的情況下,能夠達到的高度,盡管如此,杭州的租金漲幅還是遠遠落后于房價漲幅,如果買一套酒店式公寓專門用作出租,顯然不是一筆非常劃算的投資。
有人開玩笑說,即使是東莞的小姐姐們集體轉戰杭州——比如做淘寶模特什么的,也未必能消化這個天量的市場!
棚改叫停誰來接盤?
一是地價漲到一定程度,開發商拿地開始趨向保守導致土地市場降溫;另一方面,棚改項目貨幣化安置減少,也就是說手拿巨額現金的拆遷戶銳減,種種因素下,杭州樓市涼風陣陣,購房者預期隨之發生悄悄轉變。
這陣涼風,也已波及到二手房市場。
進入7月以來,二手房成交量下降,投資客掛牌量激增,房東調低掛牌價,部分房源降價出售,而有的急售房源,房東甚至愿意自己承擔稅費。
7月份前半月,二手房成交量較6月同期下降近30,周成交量也從2字頭下降到1字頭。成交下滑的同時,二手房掛牌量卻在激增,截至7月23日,杭州二手房掛牌量為41729套,比7月11日增加了1229套。而在今年三四月份,新房市場最火爆的時候,杭州二手房掛牌量還不過25000套。
心理預期在變,很多人都有一樣的擔憂:拆遷熱錢減少,手握三四套房的,未來誰給自己買單?一如當年4000點的股市,多少人牢牢站在了高高的山崗上。
高價地項目怎么賣?
2017年全年,杭州全市共有109塊地成交,由于正處在土拍頂峰期,這其中不乏高價地塊,除因現房銷售要求暫時不能上市的,到今年下半年,這其中將有43個高價地項目上市。
一方面,樓市涼風陣陣,另一方面,高價地集中入市,考驗操盤手們的時候到了:賣不賣?怎么賣?賣多少溢價?
從表格中可以看出,這些在2017年成交、在2018年下半年具備入市資格的地塊,大部分都已達到板塊天花板,這些項目入市后,很多樓市板塊的價格體系將被重寫。
去年一季度成交的宅地中,良渚的藏瓏玉墅和沐瀾已經首開,藏瓏玉墅25900元/㎡-28000元/㎡,沐瀾25900-33400元/㎡,相較于此前大熱的瀾天不到2萬的均價,良渚板塊價格基準線一下子提升了近1萬/㎡,板塊定位從剛需到改善,如此大的改變購房者能接受嗎?
蕭山市北樓面價創下3萬 新高,這里繼奧體核心區后,成為環奧體開發商最眼熱的板塊,從樓面價來看,未來,這里的房價將趕超奧體中心,保本售價超過4萬,購房者會買單嗎?
位于義橋的碧桂園東旭府開盤均價為18443元/㎡,和良渚一樣,義橋價格體系也直接被拉升了一檔。不過,相比其他板塊仍然便宜的義橋,還會是搖號時代下,購房者爭相撿漏的對象嗎?
拋開二季度因現房銷售無法入市的項目不提,2017三季度批量生產高價地。主城樓面價天花板高達4萬多,蕭山全面進入2萬+,余杭最高也已破2萬。
等到這些項目入市,主城的申花、錢江新城、三塘、上塘等板塊房價將全面邁入5萬 時代,蕭山破4萬也只是時間問題,誰將接過這一棒,成為樓市下半場的買方生力軍?
良渚僅聯發拿下一塊2萬左右樓面價的地塊,與藏瓏玉墅為姐妹地塊,面對近身肉搏、樓面價更為合理的沐瀾、夢棲祥云等項目,聯發如何運作才能賣出高溢價,還有待市場檢驗。
四季度出讓的宅地多數位于余杭、大江東、臨安和富陽。大江東是今年的熱門板塊,大牌開發商紛紛入駐,在今年下半年攜手進入銷售節點,不過,江與城和相賢府拿地樓面價相對合理,未來定價空間還是比較大的。
崇賢目前在售新盤銷售已接近清盤,等京杭府、江南宸廬等入市,板塊價格標桿也將被重新定義,已經完成連漲的崇賢,購房者還會爭相入場嗎?
這一系列的問題,讓我們交給市場去回答。