來源時間為：2018-07-05
杭州一手房搖號新政實施已經3個多月了。
在樓市調控加碼以及一手住宅限價的背景之下，是備齊了資料、準備好資金，排隊登記搖號新房？還是和二手房房東周旋，爭取拿下現房？
手握“房票”的購房家庭，大多都瞄準了一手房。
有的紅盤“千人排隊”“萬人搖號”；有幸運的購房者“一搖即中”；但更多的，是搖了七八次甚至十多次，卻仍然“屢戰屢敗”……
為什么大家都把勁往一手房上使？
歸根到底，一二手房的價差空間，是購房者目前衡量的重要標準。
事實到底怎樣？一手房火爆，二手房的現狀又如何？
我們抽樣選取了部分樣本做比較。
簡單分為：上世紀80-90年代的“老破小”、千禧年左右交付的杭州最早的一批精裝修樓盤、近兩年交付的次新房這3類二手房。
“老破小”
文二新村19方學區房
達成意向300萬
上個月，《文二新村一套19方的學區房，意向賣了300萬》的新聞在杭州房產圈里傳得沸沸揚揚。
資料圖。記者董呂平攝
這套不足20平方米、沒有廚衛，只有一間臥室的二手房，為什么可以賣到15萬的單價？完全是因為，它是學軍小學的學區房。
中介網站上的戶型示意圖
學軍小學求智校區附近的房源不多，50平方米左右是目前的主力戶型，單價在8萬5到9萬5左右，有些房源還有硬傷，如學籍占用、裝修差等。
“19平方米房子能賣到總價300萬，算是比較特殊，只是個例吧，學軍小學周邊小區兩年內都沒出現過總價才300萬的房子了，多數房子總價都在450萬左右�！蔽亩飞弦患曳慨a中介表示。
現在的一手房市場
300萬可以買到什么樣的房子呢？
位于西湖區的萬科融信·西雅圖，均價約2.7萬元/平方米，以108平方米的戶型來計算，總價約為291.6萬元。
創下登記人數新高的“奧體紅盤”融信保利·創世紀，房源均價3.47萬元/平方米，89方的戶型，總價309萬左右。
這樣一對比，果然一手房劃算很多��！
隨著新一輪樓市調控的加碼，一些買不到一手房的剛需購房者涌入二手房市場，在一手房限價政策下，造成一二手房價格明顯倒掛。在很多人眼里，能購買到一手房變成了一種“福利”，這使得一些原本沒有購房需求的客戶也加入了“搖號大軍”。
所以，一手房雖然劃算，買到它們的概率有多大呢？
萬科融信·西雅圖，登記總人數9288戶，其中無房家庭3333戶。整體搖中概率為5.8，無房戶首輪搖中概率4.8、二輪搖中概率為4.1。
搖中創世紀的希望就更加渺茫了，意向登記總人數多達20256戶，其中無房家庭7498戶。整體搖中概率3，無房戶首輪搖中概率1.6，二輪搖中概率為2.4。
“老破小”身價居高不下
房東還百般舍不得賣
一手房搖號政策出臺后，部分二手房房東的態度也突然發生變化。
很多原本要賣房的房東，出現了舍不得賣“惜售”心理，或突然提價的行為。直到最近才漸漸回落，趨于穩定。
曹女士一家租住在朝暉六區已經5年了。那是一套1984年建成的老房子，兩室一廳，當初月租金只要2000多元。
“2015年底想過一次買房，同小區有一套80方的兩居室，價格在165萬。當時我覺得房子條件不好，又老又舊，戶型也有問題，不像新房子那么通透，猶豫著就耽擱了�！�
近幾年，房東一直以房價為由漲房租，曹女士又動了買一套房子的念頭。
因為住習慣了朝暉，曹女士還是去了解了同一小區在售的二手房。
“前兩天看見小區里也是80方的房子，已經要375萬了�！辈芘炕诓划敵�，“早知道當初就咬咬牙買下來了�！�
現在買房的人太多，房子價格一直漲，曹女士心里總覺得“不劃算”。
“暫時不做考慮了吧，對我來說經濟壓力是一方面，市場太熱，不愿意被市場推著走也是一方面�！彼f。
次新房
買家很慶幸
兩年翻一番
大學畢業一年的小施，住在文二西路高教路交叉口的富力十號院。
“2016年5月簽的購房合同，當時單價2.1萬，精裝，100方，2017年8月交付的�！毙∈┱f，交付的時間對他來說剛剛好，畢業半年就住進了新房。
“買房子就是計劃之中的事，買來自住嘛，也沒想著升值�！毙∈┱f，“剛讀大學的時候，就跟父母提出想要留在杭州發展，所以我媽留意了一下杭州的房價。
2016年開始，房價上漲的勢頭就很明顯了，我媽心里急，說不能再等了，趕緊就買了一套�！毙∈┗叵肫甬敵�，忍不住笑了，“當時我老爸工作忙，覺得我還要幾年才畢業，買房不急，也不太上心。所以就是我陪著我媽看房，買房其實只花了兩個周末的時間�！�
小施透露，原本舅舅也打算在同一個小區購買一套房子，后來覺得價格在整個區域內偏高，就沒買。
“我媽簽完合同之后，還很關注那一片的房價，心里非常忐忑。結果目前富力十號院價格要4萬多一個平方米了，漲了一倍，現在再看一下杭州的市場，覺得挺慶幸的！”他說。
杭州早期精裝修樓盤
近一年漲幅
遠勝一手房
2002年年底交付的南都銀座公寓，作為杭州第一個精裝修房樓盤，其二手房價格從2016年7月的23162元/平方米增長到2018年4月均價34754元/平方米，漲幅高達50。
同在西湖區，與南都銀座兩公里之隔的高端樓盤融信·杭州公館，于2015年7月開盤，首開均價約45000元/平方米，2018年4月售罄，均價約為60000元/平方米，漲幅為33.3。
我們整理了目前杭州簽約量較高的幾個二手房小區，將其一年前后的成交價對比并計算出漲幅。
可見，僅在2017年6月到2018年6月期間，杭州市二手房成交價就呈明顯增長之勢，漲幅最高可達77.02。（由于二手房房東出售意愿、房屋裝修、樓層格局等情況不同，同一小區房源的市場掛牌價和實際成交價都會有所不同，本欄目價格為小區實際簽約房源的簽約均價，數據來自豪世華邦，僅供參考。）
而在政府對一手房市場密切關注、嚴格限價之下，杭州一手房的價格相對較低，價格增長幅度也相對更小一些。
市場預測：
二手房市場會不斷降溫
整體房價最終會回落
新政的出臺往往伴隨著市場的波動。
目前，一手房和二手房價差確實存在，但這不代表當下二手房的價格是合理的。
無論是“搖號”還是二手房交易，似乎都形成了一種“羊群效應”，但實際上，大部分客戶仍處于盲目跟風的狀態。
我們預判：限價政策持續保證一手房供應價格的穩定，二手房市場也會隨之不斷降溫，整體房價最終會回落。
市場漸漸趨于平穩，投資客比例將會降低且回歸理性，盲目購房的行為也將大量減少。
最終，客戶結構一定會向著“房住不炒”的調控目標靠攏。
2018下半場，杭州樓市怎么走？
上半年的杭州樓市，在搖號常態化中收官。
緊接著，下半年的攻勢號角又立馬吹響。
坊間盛傳“杭州庫存量告急，再過*個月將無房可賣”等字眼讓購房者們坐立難安：要不要削尖了腦袋繼續猛沖？到底還有沒有機會上車？
今天，我們起碼可以先給您一顆“定心丸”——據快報不完全統計，目前杭州未入市的房源有近16萬套，較充沛。這其中，包含現有庫存房源，以及計劃銷售前已正式公布案名的隱性供應房源量。
可以預見的是，按照目前的去化率來算，至少能供應1年多。
南部臥城、城東新城、良渚等9板塊
“未入市房源量”即將迎來井噴
目前，南部臥城、城東新城、臨平山北、良渚、大江東、未來科技城、蕭山市心、崇賢以及長睦，扛起了“未入市房源”的半壁江山，可以預見的是，在接下來的1-2年里，這些地塊供應量即將迎來井噴。
排名第一的城東新城（含艮北新城在內），供應量超1萬套。據統計，這個板塊共有足足7大新盤，3大地塊“排隊進場”。
排名第二的南部臥城，供應量也有9000多套。
和奧體并稱“宇宙中心”的未來科技城，一直保持著一定的曝光度。
目前，該板塊人氣最旺的“未來三兄弟”中，東原·印未來已售罄，剩下的哥倆好——陽光城·未來悅和中南·樾府，還各有399套和278套房源。
同在該板塊，之前均價為26105元/㎡（含精裝修5000元/㎡）的大“紅盤”華夏四季，在開盤了160套后，還剩余895套。
除此之外，西溪永樂城、合景映月臺等樓盤的供應，除了數量較充裕，產品形態也比較豐富，高層、洋房都有。
值得一提的是，前兩年幾乎不出新盤的臨平新城，現在也默默地露出了“尖尖角”——2000多套未入市房源，雖未擠進紅盤第一梯隊，但也很有號召力和想象空間了。
拱宸橋西、金沙湖、喬司、城廂斷供
市中心供應量少之又少
我們發現，目前杭城已有4個板塊“斷供”，分別是拱宸橋西、金沙湖、喬司、城廂。
比如橋西板塊，在2012年左右連續推出凱德龍灣、德信臻園、大河宸章、九龍倉碧璽、城市風景、名城公館、吉祥半島共7個盤。到如今，可出讓地塊幾乎沒有，該區域主要以二手房市場為主，均價基本4萬-5萬元/㎡起跳，比當初的房價，翻了2倍以上。
位于江干區的金沙湖板塊，德信早城、龍湖滟瀾山、名城湖左岸，是前兩年的供應大戶�，F在，替代它大量提供未入市房源量的，是大學城北和下沙。
市中心的供應量，同樣是少之又少。
目前看來，上城區、下城區加在一起，供應量也不足200套。
在寸土寸金的市區，新房源更偏向于高端、改善型需求的購房者，比如融信·杭州公館，以及單價6.9萬元/㎡起，之前因登記報名數量未達到搖號標準而無需搖號的綠城·鳳起潮鳴。
新興板塊表現優秀
臨安富陽大江東供應后勁十足
我們還統計了新興板塊較為熱門的幾個——臨安、富陽、大江東。
先來說臨安。
隨著融杭速度的加快，以及杭臨輕軌通車時間的逐漸臨近，臨安青山湖板塊的“冒尖”勢頭十分明顯。
在2018年杭州首期《讀地手冊》中收錄的臨安20宗可供出讓地塊里，青山湖、科技城占了一半！
而在未入市房源量上，該板塊有足足13000多套“待嫁”。環顧整個臨安，也就25000套左右。
再來說富陽。
曾經不受購房者特別關注的富陽，最近突然成了香餑餑。5月份熱銷的融創·微風之城，在半個月內連續領出兩張預售證，均價從11500元/㎡上漲到18000元/m2。搖號當天，有人漏夜排隊，有人支起小帳篷，有人拿出小睡袋。購房者這樣的決心與熱情，讓富陽樓市也跟著激動了一把。
相比臨安基本2字開頭的樓盤均價，富陽1字開頭是很有誘惑力的，比如銀湖板塊、東洲板塊。目前這兩個板塊內，融創·微風之城、和昌·云棲玖著提供了富陽近一半的供應量，共有2
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