杭州首次購房者占比近六成、二手房剛需戶型成交面積占比最大

來源時間為：2018-01-12

新建商品住房批準預售量同比略有下降。2017年全市批準預售新建商品住房99376套，面積1121.4萬平方米，同比分別下降3.3和1.5。

2017年，杭州高度重視促進房地產市場持續平穩健康發展，在房地產市場調控工作方面始終與黨中央、國務院、省委省政府保持高度一致，堅持“房子用來住的，不是用來炒的”基本定位，不斷優化調控措施、加強市場監測監控，保持了房地產市場健康穩定發展的態勢。一年來，杭州市房地產市場總體運行情況如何？

（一）房地產開發投資

房地產開發投資同比增長，增速上升。2017年1-11月，杭州全市完成房地產開發投資2412.1億元，同比增長6.2，增速比去年同期上升5.3個百分點。其中住宅開發投資1511.4億元，同比增長10.1，增速比去年同期下降5.8個百分點。

房屋開竣工面積均同比增長。2017年1-11月，全市房屋施工面積11297.6萬平方米，同比增長1.1，其中住宅施工面積5853.7萬平方米，同比增長0.3。房屋新開工面積1901.7萬平方米，同比增長5.9，其中住宅新開工面積1139.4萬平方米，同比增長7.2。房屋竣工面積1607.7萬平方米，同比增長38.1，其中住宅竣工面積943.1萬平方米，同比增長33.3。

（二）新建商品住房市場

新建商品住房批準預售量同比略有下降。2017年全市批準預售新建商品住房99376套，面積1121.4萬平方米，同比分別下降3.3和1.5。

余杭區新建商品住房成交占比最大。從新建商品住房成交區域分布看，余杭區成交占比最大，占總成交量的21.2，其次為蕭山區，成交占比為17.9。

外地購房者占比為近三年來最低。2017年3月份杭州進一步調整限購政策后，外地購房者成交占比顯著降低。全年外地購房者在杭置業的總套數占市區新建商品住房成交總套數的比例為14.4，明顯低于2015年（19.5）和2016年（33.8）水平，2016年置業較多的上海購房者，今年占比僅1.8，下降了5個百分點。

首次購房者占比近六成。2017年在市區購買新建商品住房的購房者中，約59的購房者為首次購房（名下無房，且2017年以前無買、賣房屋記錄），其中新建商品住房價格相對較低的下沙、大江東、余杭區首次購房比例最高，占比均超過七成。之江區、江干區和西湖區首次購房者比例超過五成。

新建商品住房板塊間價格差異較大。2017年，市區城區板塊間新建商品住房價格差異較大。主城區內，隨著5號線的動工建設以及區域內商業配套的升級，申花板塊價值優勢凸顯，新建商品住房成交均價達到42511元/平方米。蕭山區方面，2017年錢江世紀城、市北開發區以及蕭山新區三個板塊共同發力，帶動市場熱度持續走高。余杭區方面，2號線西北段的年底通車，未來科技城的產業推動，大大提升了未來科技城板塊和良渚板塊的價值。富陽和大江東方面，受到區位條件的限制，距離杭州市中心稍遠，交通通勤時間長，價格整體相對較低。

（三）二手住房市場

二手住房成交量同比小幅下降。2017年全市二手住房成交118557套，成交面積1177.4萬平方米，同比分別下降1.8和3.3。

80-90平方米剛需戶型市場占比穩定增長。從二手住房成交面積分布來看，80-90平方米戶型占比最大，為22.3，占比連年增長。60平方米以下戶型占比第二，為21.6。60-80平方米戶型占比第三，為16.9。

主城區已掛牌未簽約房源約2.2萬套。根據我局建設的二手房交易監管服務平臺收集整理的數據，截止2017年12月31日，主城區已掛牌未簽約二手房源約2.2萬套，掛牌總面積209.7萬方。

（四）住房租賃市場

流動人口租房占比超過70。近年來，我市住房租賃市場發展迅速，據不完全統計，市場規模年均增長速度在10左右。截至2017年9月1日，市區流動人口545.5萬人，其中租房居住人口399.0萬人，流動人口租房占比73.1。主城區流動人口262.8萬人，其中租房居住人口188.8萬人，流動人口租房占比71.8。

市場交易量和租金水平持續增長。根據我市主要房地產租賃經紀機構提供數據，2017年住房租賃市場交易量較去年同期增加9.0；市場平均租金3722元/套•月，較2016年同期上漲7.5；市場需求持續高位。

長租公寓快速發展但市場占比仍然較小。近年來，由專業企業運營的長租公寓，因其租賃關系相對穩定、裝修和管理標準化以及契合年輕租房群體社交需求等優勢，在我市租賃市場蓬勃發展：一是開發商企業旗下的如萬科泊寓和德信隨寓等；二是互聯網創業公司旗下的如魔方、YOU 等；三是中介企業為代表的如鏈家自如、愛上租等；四是酒店管理公司推出的公寓品牌，如如家的逗號公寓。他們充分發揮互聯網優勢，整合租賃產業鏈，實施精準化開發和精細化管理，給住房租賃產業帶來活力和創新力量。但目前杭州住房租賃市場中，租賃房源供應主體仍然相對單一，私人租賃房源仍占絕大多數，專業租賃企業運營房源市場占有率遠低于發達國家成熟住房租賃市場約30的占比水平。

（五）土地市場

市區土地成交金額首破2000億元。2017年，杭州市區（含蕭山、余杭、富陽、大江東，不含臨安，下同）共出讓土地168宗，其中涉宅地（含1宗租賃住房用地，下同）93宗，商業用地65宗，其他類型用地10宗。合計出讓面積586萬平方米，同比2016年增長4.9；成交金額2025.4億元，同比增長24.7。

涉宅地總可建面積同比基本持平。2017年，杭州市區共出讓93宗涉宅地（含1宗租賃住房用地彭埠單元R21-20(2)地塊，可建面積9.0萬平方米），可建面積981.5萬平方米，同比2016年增長2.0萬平方米，占市區土地總可建面積的73.0。商業用地出讓65宗，可建面積346.7萬平方米，同比2016年增長60.2萬平方米，占比25.8。

分區域來看，市區出讓的涉宅地塊主要分布在主城的申花、祥符、城東新城、丁橋、三墩板塊，余杭的良渚、崇賢板塊以及蕭山的市北、南部新區板塊，地塊分布較廣。其中拱墅區出讓10宗涉宅地塊，可建面積75.8萬平方米，占主城區涉宅地總可建面積的24.1，區域內申花板塊為目前主城區內地價最高板塊之一。

市區54宗涉宅地含自持比例。2017年，杭州市區共出讓93宗涉宅地塊，其中有54宗地塊達到地價上限且含部分自持比例，占比58.1。54宗地塊總可建面積568.2萬平方米，其中自持部分總可建面積122.1萬平方米，平均自持比例21.5。

從2017年杭州市區自持涉宅地的自持比例來看，54宗地塊中杭州宏立競得的大江東地塊自持比例達100。另外有2宗地塊自持比例在50-70之間，有13宗地塊在30-50之間，有12宗地塊在20-30之間，有16宗地塊在10-20之間，有10宗地塊在10以內。涉宅地自持比例主要集中在10-30之間，超過50的僅3宗，且自持50以上的地塊基本屬于總價在10億元以內的低總價地塊，房企資金壓力相對較小。

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