來源時間為：2017-10-30
隨著房價的不斷上漲，二手房交易市場持續升溫，二手房買賣合同糾紛案件也隨之增多。除了常見的賣方因房價上漲反悔、買方貸款不能及時到位等原因外，還有幾類常常被忽視卻又容易“中招”的“坑”，無論買方、賣方甚至是房產中介，都需要留心。
隨著房價的不斷上漲，二手房交易市場持續升溫，二手房買賣合同糾紛案件也隨之增多。除了常見的賣方因房價上漲反悔、買方貸款不能及時到位等原因外，還有幾類常常被忽視卻又容易“中招”的“坑”，無論買方、賣方甚至是房產中介，都需要留心。
遺留戶口未遷出惹來煩惱還賠錢
去年年底，陳先生以70余萬元的價格購入一套二手房，雙方在合同上約定，賣家張先生在完成房屋產權過戶正式將房子交給陳先生前，須將該房產名下的戶口全部遷移登記完畢。
但過了大半年，陳先生發現房屋內不但張先生本人的戶口仍在，甚至還有更早的遺留戶口。陳先生覺得，如果戶口問題不解決，房子無形中會貶值，特別是遺留戶口的存在，會給今后可能的轉手造成困難。今年8月，陳先生到海曙法院起訴張先生，要求賠償違約金及損失共計10萬余元。
但張先生也有苦惱，他表示，他自己的戶口已在著手辦理，會盡快遷出，但之前的遺留戶口，他沒辦法要求原戶主遷移。
最終，在法院的調解下，張先生給予了陳先生適當的賠償。
【說法】
近年來，二手房交易完成后因遺留戶口產生的糾紛并非個案，特別是像陳先生這樣，購入的房屋還有前戶主的遺留戶口，而且很可能因各種原因根本無法遷出，既給購房者帶來不便，也造成了一定的損失。法官提醒，在簽訂購房合同前，應查詢是否存在遺留戶口，避免出現紛爭。法官還特別提醒，單純的戶口遷出爭議不屬于法院管轄范圍，如果在簽合同時沒有約定與戶口遷出相關的違約情況，即便起訴到法院，法院也愛莫能助。
代理手續要完善是否定金須明確
今年年初，沈先生夫婦通過中介，看中了位于海曙的一套二手房。經過與房主張先生的一番討價還價，雙方最終商定以300余萬元的價格成交。房主張先生的母親張女士出面與沈先生簽訂了一份合約。由于沈先生手頭緊張，只能先付18萬元，雙方商定其余部分在兩個月內付清。
但一個月后，房主張先生稱，其母親張女士與沈先生商定的價格低于自己的預期，所簽訂的購房合同不能算數，且把沈先生之前支付的部分房款退了回去。
沈先生覺得自己不但白忙了一番，還因此蒙受了損失，于是將張先生母子和房產中介都起訴到法院，要求解除購房合同，雙倍返還定金。
此案庭審時，張女士表示，自己并沒有取得兒子的代理權。而且，兒子并不想賣房，他在知道房屋被出售后立即表示了不同意。由于她沒有代理權，其出面與沈先生所簽訂的合同事后也沒有經過兒子本人追認，所以，這份合同在法律上屬無效。而且，已支付的18萬元雖然寫在合同定金一欄中，實際上是預付房款，而非定金。
法院經審理，最終認定張女士與沈先生簽訂的合同有效。張先生母子認為18萬元不是定金缺乏證據，根據合同所載明內容，此款應認定為定金。但由于張女士對該處房屋不具有處分權，致使房屋的所有權無法轉移，因此，其行為構成根本性違約，應承擔違約責任。為此，法院判決解除該購房合同，張女士須歸還沈先生支付的定金，同時再賠償18萬元。
【說法】
《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持�！北景钢械膹埾壬缸又鲝埡贤瑹o效，明顯不符合這一法律規定，因此，需要承擔相應責任。
共有房屋代簽名連環糾紛麻煩多
王先生與父親共有一處房產，由于房價上漲，父子決定將該房產出售。去年年末，在中介的大力推介下，一位購房者看中了該房產，雙方商定成交價格為200余萬元。但在簽訂合約時，王先生在沒有取得代理權的情況下，代父親簽了字。
不久，王先生父親提出，兒子代其簽名不符合法律規定，導致這筆交易無法完成。于是，不僅買家起訴王先生父子索賠10萬余元，房產中介也根據合同約定，將父子兩人起訴到法院索賠5萬余元。
法院經過審理，認定這份合同有效，王先生為此須賠付10萬余元違約金給買家。對于與房產中介的糾紛，法院在審理后也作出了認定。法院認為，作為專業的房屋中介機構，房產中介應對所出售房屋的產權及代理權限進行嚴格審查。在這起糾紛中，涉爭房產由王先生父子所共有，因此，王先生在簽訂買賣合同時，中介公司應當要求王先生提供其父親的授權委托書，但實際上中介公司并沒有這樣做，顯然，中介公司所提供的中介服務存在瑕疵，對損失的發生有一定過錯，應承擔其中30的責任。最終，法院判決王先生賠償中介公司3萬余元。
就在此判決下達時，王先生向法院提起訴訟，狀告房產中介。王先生稱，中介公司明知他所賣的房產是他和父親所共有，卻在其父沒有出具授權委托書的情況下，促成他與買家簽訂購房合同，并代為簽字，而且該合同沒有被追認，最終無法履行，導致其因違約而向買家支付違約金，對此，中介公司應承擔一定責任，
經過法院的調解，雙方達成了最終的解決方案。
【說法】
這件連環訴訟從一個側面說明，一些房產中介在促成買賣雙方交易的過程中，在具體的操作上存在著不少不規范之處。在某種意義上，房產中介必須精通法律，在經營中規范操作，特別是要提醒房屋買賣雙方，在簽約前認真審查有關文件材料，以避免各類糾紛的發生。
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