來源時間為：2013-07-15
研究經濟，就要學會看數字。在經濟領域，指數如此之多，GDP、PPI、鐵路貨運量、用電量、銀行放貸款量……每一個都可能成為解讀經濟發展狀況的晴雨表。如果拿這個問題去問廠房中介，他或許會建議，來看看我們的客戶構成吧�！疤蕴浜螽a能”、“產業轉型升級”這些詞匯，與他們的業務直接相關。
研究經濟，就要學會看數字。在經濟領域，指數如此之多，GDP、PPI、鐵路貨運量、用電量、銀行放貸款量……每一個都可能成為解讀經濟發展狀況的晴雨表。如果拿這個問題去問廠房中介，他或許會建議，來看看我們的客戶構成吧。“淘汰落后產能”、“產業轉型升級”這些詞匯，與他們的業務直接相關。急著找租客的，生產線十有八九正在收縮，甚至可能停工了；急著找廠房的，未來三五年行情肯定不錯。轉型大潮中，誰在退去？誰在暢游？記者試著從廠房租客的變化中，尋找蛛絲馬跡。
市場不景氣，租金吃不消
燈具廠老板想把廠房租掉一半
廠房租賃市場晴雨表·
炎炎夏日，杭州廠房租賃公司的經紀人們，依然頂著烈日，穿梭在各企業之間。對他們來說，今年杭州企業廠房的整體租賃情況比前兩年略淡，所以必須比往年跑得更勤快些。
據杭州博頓投資咨詢有限公司的中介經紀人姜日豐介紹，自2008年以來，受宏觀經濟環境不大景氣影響，杭州城區的廠房租金增幅明顯下降，但由于近年來土地價格仍在上漲，租金情況總體呈一路小幅上漲態勢，也有個別地方與去年持平，甚至略跌。
“目前杭州廠房租賃市場總體上供大于求。整個市場環境不好，很多低端的生產制造企業收縮產能；部分傳統的生產制造企業外遷至租金價格較低的杭州周邊地區；近年來隨著政府要求提高工業土地的利用率，新建項目的廠房一般都在三層以上，但是在租賃市場上三樓以上的廠房較難出租，這三點是造成空置廠房增加的主要原因。”
生意清淡企業主轉做“二房東”
在杭州杭海路附近，侯先生與朋友合租了1000多平方米的廠房。最近，他正打算把一半面積轉租出去。
做了七八年二手地板生意的他，坦言生意差不多到頭了：“現在收舊地板的人多了，賣的人也多了，錢不好賺，利潤很薄。一平方米（地板）賺2－3元，有時1元多。生意不好，租金承擔不起，有好幾個來問（租廠房的事），但問了沒下文。”
無獨有偶，兩年前在拱墅區莫干山路附近租了廠房，主要生產LED燈的王老板，也坦言今年經濟大環境不是很理想。王老板也打算轉租其中一半的面積，約800平方米。
熟悉濱江區廠房租賃的中介李先生說：“對濱江區的企業來說，尤其是2011年之后，更多的企業受宏觀經濟影響，選擇縮小生產規模，甚至停產，將廠房全部用來出租。我接觸的很多制造企業都轉型做‘房東’了。”
還有些企業主選擇把濱江區的廠房出租，然后再去臨浦那邊租便宜的，中間的差價也很可觀。
“這幾年，濱江區工業廠房的總體情況是供大于求。如果是投資建廠，一般都建好就租。如果有1萬平方米，至多給自己留2000平方米。”李先生說。
專做杭州和海寧鹽倉等地廠房租售的張平，是杭州德坤房地產經紀有限公司的廠房專員，他告訴記者，以前效益比較好一點的企業，多多少少會有擴產的需求，要擴產就需要更大的廠房。今年一些企業效益不好就不擴產了。“現在老板都說，‘能保保本就好了，利潤就10左右，如果銷售不暢還會有積壓’。”
當然，情況也沒這么悲觀。杭州博頓投資咨詢有限公司的中介經紀人姜日豐做了7年廠房租賃生意，他的很多企業客戶，現在業務仍然每年都在持續增長。有技術和自己獨特產品的企業，仍然還有很好的發展前景。而現在日子難過的企業，多是依靠勞動密集和低價格在市場競爭的企業，在大環境不是很好的情況下，可能會選擇收縮。
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降低成本部分杭州企業選擇外遷
生意不好，降低成本是必須的。方法不止一個。除了出租部分廠房外，一些杭州本土企業開始往鄰近的德清、海寧等地“安家”。
杭州成順企業管理咨詢有限公司的房產經紀人陶先生介紹，由于近年來杭州主城區拆遷改造，許多以服裝和機械制造業為主的本土企業需要搬出，有的遷入了余杭區，還有很多搬遷企業為了更低的租金，干脆遷到了德清等地。“余杭和德清，兩者在地理上僅一線之隔，但德清的租金會低很多，很多杭州本地的企業都遷過去了。比如余杭這邊租金每月12元、13元/平方米，德清那邊大概就是7元左右/平方米。”
杭州瑞肯投資咨詢有限公司佟先生也說，一些杭州的重工業企業在繞城高速以內找不到合適的廠房，可能會到德清找。德清近幾年的廠房租金變化不大，有些甚至下降了1到2元/平方米月。據他估計，目前德清廠房的空置率有30—40。
除德清外，張平介紹，緊鄰下沙的海寧鹽倉也有一些廠房空著，今年租金沒漲，甚至有所跌價：“以前那邊有很多客戶是從杭州這邊拉過去的，今年客戶少了。有的廠房甚至半個月才有客戶去看。”
廠房供大于求的現象，在這兩處地方也是一樣。張平舉了個例子：以前海寧長安鎮的廠房大部分飽和，供需基本平衡。如今新建造好的廠房增多，且一造就是三至五層，但現在長安鎮本地的企業廠房需求的增長并沒這么快，有的房東本來是為了吸引杭州的客戶造的，但現在杭州的客戶也不怎么愿意過去。所以目前長安鎮的廠房明顯供大于求，不少廠里貼著廠房出租的宣傳條幅。據他估計，長安鎮大約有16萬平方米閑置廠房（不包含鹽倉閑置廠房）。
空房子那么多，租金又便宜，企業為何仍然不感興趣？一位剛來杭州登報出租廠房的鹽倉女老板道出了原委：“以前廠房很吃香，不用在廠房外貼出租信息，也會有很多人直接上門咨詢�，F在打了廣告，雖然來問的杭州企業很多，但一聽來這個開發區的種種門檻，如注冊資金等，就紛紛打消念頭了。”
租金低的地方，也不是說去就能去的。
姜日豐介紹：“效益差一點的企業，可能去德清多點，好點的企業可能去嘉興海寧等地。德清門檻較低，只要沒有污染的企業基本都可以去。嘉興海寧的門檻比較高一些，比如傳統產業，他們可能就不大歡迎。傳統產業主要指服裝鞋襪箱包等。”
姜日豐介紹，現在很多浙江的中小企業，都到安徽等產業門檻更低的地區去投資，或是出于產業布局的要求，或是因為浙江省的產業發展定位發生改變。這類企業一般有以下三種情況：勞動密集、能耗較高、傳統產業。而安徽等地的開發區有點像十年前的浙江開發區，只要是投資的基本上來者不拒，而浙江省目前各個開發區都有了比較明確的產業定位，不是什么樣的項目都能進入。
炒家出貨進一步增加廠房供應量
在廠房這個相對“冷門”的地產項目中，其實也不乏投資客身影。陶先生觀察到，2009年左右商品房市場縮水后，溫州炒房團開始在余杭炒廠房。
“這兩年做實業太難，說實話，外來的一些買家主要還是投資不動產，自己隨便做點什么，做不下去就出租。尤其是溫州那邊的老板，炒完商住房，現在開始炒廠房了，這也是為什么現在余杭這邊的租金相比周邊地區高的一個原因。”
據他介紹，溫州的買家中，最快的只用兩三個月，就把買來的工業用地轉手了。“他們炒廠房都是拿銀行貸款的錢炒的，支付的利息成本太高，所以需要盡快轉手。炒廠房的溫州客大致選擇2000萬元以內的目標，一般老板炒1000萬元到2000萬元之間的，轉手差價賺個50萬到200萬元左右。”
在地域的選擇上，溫州的炒家青睞租金漲得快的地方。余杭區目前廠房租金比較高的區域主要是、、倉前和老余杭一帶。特別是崇賢一帶有碼頭，和陸運相比，水運的成本便宜很多，所以雖然崇賢一帶的廠房租金可能稍微貴一點，但仍有很多企業選擇這里。一些溫州的炒家也因此看好崇賢。
“不過，溫州人炒廠房，不像炒房地產那么熱乎。炒作只是一小部分原因，土地增值也是一部分原因。這幾年，余杭廠房的租金漲得不多，還是賣出去的價格漲得多。”
不過，姜日豐說，前兩年很多溫州老板來杭州炒工業土地，但現在政府審核嚴格了，操作越來越難了。
“如果資金有實力，廠房放放也無所謂。土地，總是在增值的�，F在的地價比他們拿到手的時候已經翻了兩番以上。杭州地就這么一點，賣一塊少一塊。土地價格還在上漲，據我所知，不少溫州老板沒有賣出廠房，還囤在手里。”
“杭州廠房，總體看每年大約漲0.5元左右/平方米（月租金），或者說兩年漲5。工業廠房的出租價格一直上升得很慢，一些房東光靠租的話很難收回成本。我們幫一個出租的項目做過測算，算上銀行貸款利息和成本，要40年左右才能收回投資。不過，現在有的老板雖然在實體上不賺錢，但也還沒到缺錢的地步，所以賣企業廠房的不多，即使在賣，價格也高得離譜。對這些老板來說，還是選擇出租劃算和省事。正因為現在選擇出租的老板越來越多，加上這兩年投資新建的廠房比較多，使空置廠房的增長速度高于經濟的發展速度，所以租金很難漲上去。”
“空房間”的流轉見證轉型升級
高新企業和電商成為廠房新租客
雖然老板們都在感嘆如今環境不太景氣，但并不是所有產業都如此黯淡。對于那些朝陽產業來說，擴大產能的需求仍然強烈，來杭州找廠房的企業仍然不少。隨著電商等新興行業的崛起，部分空置廠房正在漸漸被新來者承接，這讓廠房中介們對未來充滿了希望。
江蘇上海高新企業進駐杭州
為了放高端設備，一層二層最好租
隨著杭州產業的升級轉型和近年來各項成本的逐漸上漲，部分低端的制造企業，逐步外遷至其他地區。與此同時，也有不少外來企業，看中杭州作為省會城市的特殊地理優勢、高端人才優勢、市場輻射能力，以及各項產業扶持政策，紛紛搬入杭州。
今年4月之前，濱江的中介李先生經手了幾筆“來自上海的大單子”，廠房面積均要求5000平方米以上。在他看來，這可能會成為某種趨勢：“因為杭州和上海的交通越來越便利，而杭州這邊的廠房租金大概比上海租金低兩到三成。另外，杭州市政府對高新企業的優惠政策也很多。”
蕭山的汽車產業也吸引了越來越多外來企業的目光。倪老板在蕭山義蓬有大面積廠房出租，和一些房東急于尋找租客不同，他的底氣顯得足多了。因為這里離大的工業園區很近，交通便捷。
“除上海的老板想來這做紡織和服裝外，一家湖南企業也打算跑到蕭山來租廠房，聽說他們不光想給福特公司做配套，還想給其他大的汽車生產商做配套。經濟的好壞是相對而言的，好的企業反而有擴大的需求。”
外地的企業來浙江投資，主要看中的是浙江的市場和人才資源。
在杭州整體經濟層次得到提升的過程中，也出現了一些新現象。姜日豐說，找廠房的客戶里，對三樓以上的需求較少，一樓的出租率可達到95以上，二樓的出租率一般在70左右，而
