排屋別墅，一直是一個相對小眾的市場，不僅因為它的供給量稀缺，更因其產品特殊、價格昂貴，受眾群體比較窄。動輒上千萬元的二手別墅，其變現能力一直被認為是相對較差的。
不過今年上半年，杭州的二手排屋別墅市場卻一反冷清的市場常態，迎來了一波成交熱潮。很多豪宅經紀人都感嘆，最近手頭的房源去化太快，“像傳統的排屋別墅聚集區之江、西湖一帶，除了個別掛牌價格明顯偏高的房源，之前在售的二手排屋別墅都賣得差不多了�！�
以前成交周期普遍要兩年
如今不到一年就能成交
對比杭州幾個主要別墅小區去年和今年上半年的成交數據，可以發現不少二手別墅樓盤今年上半年的成交量已經接近去年全年——比如良渚板塊的新湖香格里拉，去年二手房源成交量是22套，而今年迄今為止已經成交了20套；綠城桃花源，去年二手房源成交量是25套，今年以來已經成交了23套，其中在剛剛過去的6月份，就成交了8套。
小陳從事豪宅經紀人行業已經有10個年頭，他的個人感覺是，今年是杭州二手排屋別墅市場交易最活躍的一年�！拔覀冮T店去年成交了10多套房源，今年才過一半，我們店里的成交量已經超過去年全年。這樣的交易量是以前從未有過的�！�
更明顯的一個變化是，二手別墅的成交周期縮短了�！耙酝謩e墅通常都要持續跟單1年以上，成交周期平均大概要一年半到兩年。不過今年絕大多數房源的成交周期都不到一年�！彼f，很多去年G20后開始看房的客戶，如今基本都已經簽單了。
小陳說，雖然今年杭州連續出臺了限購限貸政策，不過對高端別墅市場影響不大�！斑@些客戶大多數都是一次性付款�？蛻糁泻贾荼镜厝撕屯獾厝烁髡家话�，外地客戶多以紹興、寧波、溫州為主，他們大多在杭州開辦公司，經濟實力比較雄厚，可以通過調濟和騰挪房產來解決購房資格問題�！�
兩類二手排屋別墅最暢銷
經濟型房源和絕版地段房源
從今年二手排屋別墅的銷售情況來看，最好賣的主要是兩類房源：總價相對較低的經濟型房源，以及絕版地段房源。
根據數據統計，總價400萬~800萬之間的經濟型排屋別墅，占據了上半年杭州二手排屋別墅的成交主流。其中，以大華西溪風情、新湖香格里拉、九月森林等小區為代表。
大華西溪風情小區體量大，多年來一直是杭州二手排屋別墅市場成交套數最多的小區。其中水榭名邸、水岸名苑組團，成交總價基本在400萬元~800萬元區間；而悅宮苑、瀚宮苑組團的價格要高一些，總價基本在1000萬元以上。新湖香格里拉排屋因為戶型面積跨度較大，有不少200m2上下的戶型，因此成交總價最低的僅300多萬元，主流的總價則是400萬元~600萬元。
此外，絕版地段的高端二手別墅，也很受歡迎。比如之江西湖板塊的九溪玫瑰園、西湖高爾夫、云棲玫瑰園；位于運河邊的江南里；位于湘湖板塊的湘湖壹號；位于城西文教區的林語別墅、桂花城別墅；位于閑林的桃花源等。這些別墅占據極佳自然資源或城市配套，但數量有限而且投資門檻較高。
“九溪玫瑰園是杭州比較有代表性的經典別墅，擁有一套九溪玫瑰園的別墅，是很多實力人群的目標�！标愌赘哒f，而云棲玫瑰園是九溪玫瑰園的升級版，地段同樣稀缺。
另一位豪宅經紀人小吳手頭有一套業主委托的江南里別墅房源，當時掛價6500萬元，來咨詢的客戶非常多。不過因為地段稀缺，業主跟家里人商量之后，又有點舍不得賣了，決定過一段時間再考慮是否重新委托出售。
房價漲幅比不上普通住宅
客戶看重物業服務和產品年代
若是跟普通公寓相比，二手排屋別墅在漲幅方面顯然不占優勢。小吳說，自去年以來，杭州二手排屋別墅的普遍漲幅大概只有10左右，總體價格比較平穩。
分析原因，一來，畢竟價格基數已經比較高了；二來，買賣雙方都不差錢，通常不會在價格上太糾結；三來，有些時候，很多房東因為移民出國，甚至會低價拋售物業。
雖然價格不是二手別墅客戶關注的重點，但他們對房子本身情況卻是極為在意的。
比如開發商資質要好，房子產品的年代最好新一點�！跋裉一ㄔ磩e墅，成交比較火的是南區房源，而產品相對比較老的東區，成交的就比較少�！毙￡愓f，一般房齡5年以內的房源，客戶都比較能接受，而10年以上的房源就比較受冷落。
小區物業也是決定別墅變現能力的重要因素，好的物業能夠讓整個小區價值得到提升。這一點比較典型的是夢湖山莊。雖然地處自然資源絕佳的之江板塊，但夢湖山莊年代比較久，已經有15年歷史，其產品外觀、內部結構等都跟現在的別墅產品有較大差距，前幾年在二手別墅市場一直默默無聞。不過自從前幾年隔壁建起了云棲玫瑰園后，夢湖山莊物業由綠城接手，整體面貌有了提升，有些客戶看重其性價比，買入后重新裝修，調整戶型結構。
成交火爆背后
既有需求拉動，也有資金推動
為什么今年二手排屋別墅成交會這么火爆？業內人士認為，需求拉動是主要原因。
隨著二孩政策全面放開，催升了新一輪的置業升級需求。而去年以來杭州新房價格快速上漲，目前杭州一些熱門板塊的樓盤，一套120~140m2改善型住宅的總價基本都要400萬元以上。對一些購房者來說，與其這樣的價格買一套普通公寓，還不如買一套經濟型排屋別墅來得實在。況且，有些前幾年看來還屬于偏遠地段的排屋別墅小區，在杭州這幾年的城市框架大幅拉開后，儼然已經屬于成熟的地段了。
而那些絕版地段的高端別墅，則有很大一部分來自于資金推動。小陳說，今年他這邊接觸的買房客戶中，一半都是新客戶，他們中很多來自基金小鎮、夢想小鎮的金融、互聯網行業，年紀不大，收入可觀，下單迅速�！斑@個現象在G20后特別明顯，加上杭州利好消息不斷，他們普遍看好杭州的發展前景，也認可杭州的宜居環境，愿意一擲千金買一套心儀的絕版別墅�！�
此外，作為一個相對小眾的市場，業內專家認為，二手別墅是二手房市場中抗跌性較強的房源類型之一。尤其是現在別墅地塊基本批不出來了，因而具有稀缺性。
《杭州二手排屋別墅迎來成交高峰》相關參考資料:
杭州 排屋、杭州 成交量、杭州 二手房成交量、杭州早晚高峰、杭州新房成交情況、杭州 成交量 2016、365杭州昨日成交、杭州早高峰、杭州 生育高峰
