房企與互聯網企業，混戰杭州長租公寓
2016年11月25日08:59來源：
原標題：房企與互聯網企業，混戰杭州長租公寓
原標題：房企與互聯網企業，混戰杭州長租公寓
近幾年，在互聯網思維的驅動下，資金紛紛涌入租賃市場，主打青年市場的長租公寓品牌如雨后春筍般冒出。而今年上半年，國務院也發布文件，加快培育和發展住房租賃市場。因此，更多的互聯網企業，甚至房企也紛紛加入戰局。杭州也不例外。
僅杭州本土，初具規模的長租公寓品牌就已經有不少：愛上租、綠城優客、隨寓、米果家、漫果、橘果、拎包客……還有一大堆小型的公寓品牌，也在搶灘市場。
一方面競爭激烈，另一方面，今年樓市的火爆導致租金成本也持續上升，杭州的這些長租青年公寓現狀又如何呢？
長租公寓品牌混戰
杭州房企加入戰局
當資本和互聯網企業大量進入租賃式公寓市場，房企們也摩拳擦掌。
相比互聯網企業，房企的優勢十分明顯：掌握大量房源信息，旗下樓盤一交付，就可以迅速擴大長租公寓房源規模。而有的房企，還有自己的物業，可以通過物業介入長租公寓市場。
自去年萬科率先自營“泊寓”以來，越來越多房企已相繼介入。公開資料顯示，在今年，旭輝、復地、景瑞、龍湖等已相繼在重慶、南京等多城市落地長租公寓項目。
杭州房企也不甘落后。去年8月，大華房產與本土長租公寓運營商愛上租合作，推出了大華“雲寓”項目。愛上租品牌負責人程俊華告訴記者：“其實就是大華西溪澄品項目的部分房源，大約四五十套，以帶租約出售的形式來合作�！�
另一本土房企德信地產也已在去年布局長租公寓市場，旗下的長租公寓品牌“隨寓青年社區”已獨立經營一年多，其產品涵蓋了集中式與分散式公寓。除了服務於德信自身開發的樓盤外，隨寓也與多家品牌地產公司達成戰略合作，共同拓展長租公寓市場。目前隨寓在杭州市城東、城北、城西以及下沙等區域均有成熟運營的青年社區。據了解，明年在深耕杭州市場的情況下，隨寓的發展將會放眼至長三角各個省會城市。
去年12月，綠城服務與優客逸家宣布合作，成立了浙江綠城優客資產管理有限公司。綠城服務作為杭州排名第一的物業服務公司，旗下有大量管理和服務的樓盤資源，可作為優客逸家的儲備房源，而優客逸家則提供標準化的租賃和租住管理服務，目前綠城優客已在杭州濱江、下沙、城西等多地有房源布點，預計將在今年底擴張到10000間房源。
但對於大多數房企而言，涉足租賃式公寓僅僅是一種試水。馬磊表示，畢竟出租的回報率遠遠比不了出售。德信之所以在房產開發之外，孵化長租公寓項目，除了能解決存量房問題，也是看好杭州青年租房群體每年都在增長的市場前景。
同樣看好長租公寓市場的還有金融機構。據記者了解，目前不少規模較大的公寓品牌都以租約証券化的模式和金融機構合作，出於對品牌的信任，業主和租客的合同可以打包成一個資產包，長租公寓以此向銀行換取等值的資金，提前收回應收款。
也就是說，租客仍可以按月付租金給銀行，但銀行會根據年租或半年租的合同將全款租金提前支付給長租公寓運營商，並收取一定利息。
租金上漲成本提升
已有長租公寓企業提前退出
相比房企，更早進入這塊市場、以互聯網企業為代表的長租公寓品牌則面臨資金壓力大、規模擴張慢的難題。
去年8月中旬，剛剛獲得1000萬元天使輪戰略投資的駐客公寓，其創始人曾興致勃勃地向記者描述藍圖：“我們會主打‘愛情公寓’概念，著力打造交友平臺為主題的青年公寓社區�！比欢�，記者了解到，駐客公寓已在今年上半年被布丁酒店旗下的長租公寓品牌漫果收購。
談及退出緣由，其創始人透露：“一方面是同類競爭加劇，另一方面杭州的房租在今年初全面上漲，租金成本普遍上升10左右。比如去年淘寶城附近一套兩室一廳，可以1800元/月收到，今年普遍在2000元/月以上，拿房壓力太大。同樣，出租價格也在上漲，由此會出現租客流失。原本兩年左右的回本時間，今年基本已延長至三年左右�！�
米果家在去年8月時，手上已擁有近1500間房源，當時稱將在今年完成5000間的規模。而據記者了解，直到現在，其房源數仍不到3000間。創始人俞江表示：“今年確實房租上漲不少，也就沒有再繼續收分散式房源，而是專攻集中式社區。比如我們在丁橋長睦板塊簽下了一整棟寫字樓，改成了公寓，還在九和路收了一座原服裝廠，來改造公寓�！�
有業內人士曾經測算過，若要保証盈利，長租公寓運營商需要維持旗下房源90以上的入住率。從房源類型來看，集中式公寓顯然比分散式更便於管理，但招租較慢，空置率也相對較高。
據記者了解，米果家的丁橋長睦公寓約260間房源，目前還有40的空置率，這對於運營商而言，壓力不小。
此前僅布局余杭夢想小鎮的拎包客，以主打創業平臺公寓為特色，雖然知名度頗高，卻也局限於規模過小的困局，僅100余間房源。今年拎包客開始步上積極擴張之路，已相繼布局了濱江、江干，甚至與在售酒店式公寓合作，收下一整棟樓來打造社區公寓。
擴張越快，暴露的問題也多
租客的投訴不少
事實上，並非快速擴張就是贏家。愛上租從去年8月成立以來，依托盛世管家和蝸居租客兩家平臺的基礎，以及今年4月獲得巨鯨資本1.01億元的A輪投資，到現在已擁有超過2萬套房源。
發展速度驚人的同時，所暴露出的問題也不少。記者從多個平臺收到多起關於長租公寓的投訴，投訴對象多是愛上租。
例如周女士就十足氣憤，她在今年7月通過愛上租，租下了位於江干區天廬苑一間面積約11平方米的頂樓單間，租金1500元每月。她告訴記者：“單間沒有燃氣，小區也無電梯，仍被收取10服務費。還有原先說一個月兩次保潔服務，前3個月完全沒有。頂樓漏水嚴重，但問題遞交上去四個月，其間兩位師傅來處理，卻只是看完情況就走了，說是會回復給公司，但從此沒有下文�！彼苍噲D退租，但卻被告知不退押金。
類似不滿房源和服務質量的投訴不少，對此，愛上租品牌負責人程俊華表示：“因為愛上租的房源基數多，出現的投訴相比其他小規模的公司必然也多。另外，在過去業務員和管家通常是兼任的，這就導致很多業務員隻願意做業務，因為收入高，而對於管家服務則不夠上心。不過，今年公司專門成立了管家團隊，目前正在人員架構中�！�
相比傳統租房，互聯網長租公寓的優勢就在於統一的管理和服務。不過，目前杭州的長租公寓企業均處在拼命搶佔市場的過程中，高速擴張之下，如何保証服務品質，仍是一大考驗。
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