市場分化杭州不少板塊酒店式公寓得謹慎買

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【摘要】今年以來，杭州酒店式公寓的走量持續上升，5月份在杭州熱門板塊市場上還出現了不少酒店式公寓熱盤，它們在區位和自身品質上都有著強大的競爭力,酒店式公寓市場呈現幾何級分化。

酒店式公寓似乎迎來了新發展。今年以來，杭州酒店式公寓的走量持續上升，5月份在杭州熱門板塊市場上還出現了不少酒店式公寓熱盤，它們在區位和自身品質上都有著強大的競爭力。

酒店式公寓市場呈現幾何級分化，一是新天地板塊、臨平新城、未來科技城等地有大量房源待去化，銷售壓力巨大，這些板塊的酒店式公寓后期市場往往還未顯現與培養，投資回報和轉手難以預估，大量的供應量也透露著潛在的風險。二是下沙公寓市場好壞并存，這邊沿江板塊存量大，存在很多盤有賣不動的現象，那邊金沙湖板塊租金收益不斷增高，部分樓盤還略微漲價，但公寓的二手房市場始終使不上勁。三則是相對輕松的濱江市場，濱江酒店式公寓品質均不錯，有著廣闊的租賃和投資市場，租金收益很高，甚至回報率達5。

濱江迎來酒店式公寓井噴期新盤扎堆亮相租售性價比高

濱江的酒店式公寓租賃市場一直很火爆，也是所有區塊中租金收益表現最好的，尤其受商務人士和“網紅”們的追捧。如江陵路上星耀城)一套約40平方米公寓價值120萬左右，租出去能有每個月5000~6000元的回報額，房東所擁有的租金回報率則約為5，這在投資中已屬于不錯的收益。

另一邊，新建酒店式公寓銷售量也保持佳績。據克而瑞數據統計，截至5月31日，濱江區政府板塊的公寓存量為1265套，位列全杭州板塊存量第六名。6月份截至27日24時，區政府板塊公寓去化229套，板塊去化套數排名第三。其中賣得最好的是世茂智慧之門，銷售146套，第二名是融創杭州印68套，均價都在23000元/平方米以上，中贏康康谷去化7套，它的酒店式公寓一度遭瘋搶，目前已是極少量房源在售。

火爆的市場也促使濱江區出現越來越多的公寓盤，特別是這兩個月來，崛起的云杉郡、江濱瀾廷、鉑金灣等公寓新盤影響力頗大，風頭蓋過了住宅。

云杉郡位于濱文路與火炬大道交叉口，北邊寫字樓林立，西面過街就是濱江高教園區，有著眾多以學生和商務白領為主的潛在租售客群，而此前云杉郡釋放出的16666元/平方米起的銷售價格在濱江一橋南板塊又具有很強的誘惑力，因此吸引了一大批不動產投資客。項目認籌量超千組，上周末首開售罄。

江濱瀾廷的區位更好點，它位于江陵路上，中海寰宇天下)西對面，建筑結構為三角形，沿江的一面可以看到一線江景和錢江新城，以及江邊新建的6公里最美跑道。項目離星耀城700米左右，酒店式公寓戶型為LOFT結構部分。6月16日首次公開，僅僅10天后也就是上周日開盤，17888元/平方米起的價格在這個地段著實是讓人不可思議。

合創地產機構許小芳認為，濱江酒店式公寓的熱銷、熱捧絕不是偶然。首先濱江高新產業匯聚集中了眾多的知名企業，這些企業的很多中高層特別是部分外派的高層促進了濱江酒店式公寓租賃市場的繁榮，也間接激發了酒店式公寓出售市場的投資熱情；二是濱江的居住需求一直居高不下，過渡式對居住品質和服務要求較高的自住需求也較旺盛；三是濱江酒店式公寓特別是一些熱銷項目地段都不錯，要么是企業分布集群所在，要么是地鐵沿線，有良好投資價值和升值潛力；四是濱江部分酒店式公寓樓盤戶型是個大亮點，例如之前的海威錢塘之星，現在的康康谷，小面積做出2房甚至3房的居住空間，且帶陽臺，提升了居住功能和舒適度所有綜合地看，濱江酒店式公寓集地段、交通、產品多重亮點，且處于多種需求都很旺盛的區域市場，因此呈現旺盛的市場態勢。

下沙市場冰火兩重天沿江板塊無人問津金沙湖板塊略有漲價

下沙板塊的酒店式公寓目前處于冰火兩個極端，一方面，是它天量庫存，去化緩慢。據克而瑞數據統計，截至5月31日，下沙沿江板塊酒店式公寓存量2582套，金沙湖板塊1623套可售。6月份截至27日晚，金沙湖板塊去化187套，沿江板塊本月共只去化27套，當然這和沿江板塊自身多年積壓的陳年庫存，幾乎沒有項目在強銷期，并且住宅和酒店式公寓價格沒有差別有關。另一方面，下沙的公寓租賃市場很火，大學生和剛需白領占據主力，因此一套45平方米的公寓租金也能達到3000元。

今年以來，受樓市全面復蘇的影響，酒店式公寓也得到了“滋潤”。盡管下沙公寓去化量不高，但是仍然有好賣的漲價的熱盤。據下沙我愛我家大學城西門店經理介紹，今年下沙金沙湖板塊的酒店式公寓不論一手二手價格上都略微上調了5~10，一手銷售不錯的盤有中豪·七格、泰美國際、龍湖滟瀾星座等，其中中豪·七格這個月成交最多，共計成交48套，泰美國際成交42套，并且它上月進行一輪調價，每平方米上漲了500元，龍湖滟瀾星座價格也上調至13000元/平方米。

這些酒店式公寓的業主，有部分是學生。下沙大學城是杭州4個高教園區學校最多的一個，擁有龐大的學生群。近年來大學生買房早已不是新鮮事，畢竟很多人打算畢業后留在杭州，對于不少條件不錯的家庭來說，早買房晚買房并沒有太大差別，因畢業后不會立馬成家立業，買套酒店式公寓居住是個合適的選擇。所以不少大學生在學校周邊買了酒店式公寓，用以出租或者自住。

同時，大學生也是酒店式公寓的主要租受人群之一。門店經理說道，除去一些學生在校期間租在校外，實習期或畢業季需要租房的學生也偏愛酒店式公寓。一來工作在下沙附近，住在學校周邊也較為方便；二來附近酒店式公寓多，租房價格比二手住宅相對低一點點，更受學生青睞。

二手房方面價格上漲的原因是，房東心理預期的提升促使上漲，但現實是沒有太多購房者，二手銷售量仍舊很少。

一直以來，酒店式公寓租售比高，但在二手房市場表現都差強人意，尤其在這種存量很高的板塊，產品如果本身沒有什么特點，轉手都比較難。門店經理提到，金沙湖板塊的酒店式公寓有很多掛牌出讓的，但也都是平價或稍微降價出售。當年紅極一時的金沙湖壹號酒店式公寓，目前在中介門店掛牌的房源有很多，價格是40方50萬左右。

因此，下沙現在的酒店式公寓市場好壞并存，盡管金沙湖板塊的確在漲價，但供應量實在太龐大，后期轉手較難。在這個板塊購買酒店式公寓還需謹慎，無地段特別好或者有其他附加價值，不要盲目購買。

新天地、臨平北、未來科技城板塊內天量庫存積壓未來收益難以預見

處于拱墅區旺盛發展中的新天地板塊，藏著大量的酒店式公寓。據克而瑞數據統計，截至5月31日，新天地板塊酒店式公寓存量2667套，總存量面積15.9萬平方米。杭州新天地)、新天地G193廣場(華盛達時代中心)、新天地中心(東方茂商業中心)這三個綜合體存在著巨大的存量。這個月截至27日晚，板塊已經去化酒店式公寓150套，目前去化最好的是新天地G193廣場，擁有95套的簽約量，并且每個月去化量均不錯。只是這個擁有龐大商業體量的板塊，不知何時才能去化完并真正崛起。

再往北，臨平新城板塊一直處于酒店式公寓重災區，萬寶城和歡樂城都是體量非常大的大盤，后者總套數6131套，酒店式公寓存量巨大。好在這兩盤被稱“去化神盤”，銷售量時常躋身每日成交排行前十名。6月份截至27日晚，華元歡樂城)更是以261套的成績登頂酒店式公寓銷量第一，此外，地鐵一號線終點站上蓋的理想銀泰城)也推出了它的酒店式公寓。

臨平的酒店式公寓發展晚，目前也沒有大量酒店式公寓用以租住，市場表現不明顯。但是作為一個副城擁有如此大量的酒店式公寓，日后誰來租住，誰去接手，都將是一個問號。

此外杭州東、西兩側，城東新城、未來科技城這兩個迅猛發展中的板塊各自均存有2000套以上的酒店式公寓。由于當時拿地時土地性質的影響，很多開發商都將商業用地變相地開發成類住宅，也就是酒店式公寓。特別是未來科技城，位于余杭區，又存在這么多擁有酒店式公寓的樓盤，EFC(歐美金融城))、西溪永樂城、八方城、海港城、西溪藍海城等。業內人士分析認為，這個連住宅都在發展中的板塊，將來酒店式公寓的租房市場和二手房市場會有怎么樣一片天地，都值得購房者考慮。如果一定要在這樣一個板塊中投資酒店式公寓的話，可選擇實力相對強大的樓盤，它在抵抗未來風險時也相對安全。

《市場分化杭州不少板塊酒店式公寓得謹慎買》相關參考資料:
杭州樓市板塊分化、杭州酒店式公寓、杭州短租公寓、杭州公寓、杭州之江板塊、杭州 酒店公寓、杭州奧體板塊、杭州東方紅街公寓、杭州服務式公寓