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外形如蛋殼的UT斯達康大樓是濱江的標志性建筑。本報記者潘良干攝
杭州一橋南，外形如蛋殼，曾被稱為“亞洲第一單體建筑”的UT斯達康大樓已成為濱江的標志性建筑。12月下旬，一條來自IT界的消息震動了市場：UT斯達康公司(以下簡稱UT)把位于杭州濱江的大樓以9.5億元的價格出售給中南建設集團。消息一出，IT界的人士紛紛感嘆UT的起落，而讓房產界感興趣的是：這筆交易額如此巨大的買賣是否合算？
據了解，這是杭州歷史上成交金額和面積最大的一宗辦公寫字樓出售案例。9.5億元意味著什么？這一票生意對雙方是雙贏的結局嗎？
歷經半年，尋覓接盤買家
根據UT提供給本報記者的一份資料，其實早在6月份，UT已開始尋找買家�！敖衲�6月，我們決定尋找機會出售我們在中國杭州未充分利用的設施”，UT斯達康公司CEO和總裁皮特・布萊克摩爾(PeterBlackmore)說。
UT的員工對公司的賣樓并不感到意外。
12月下旬的一天，UT職工都收到了一封公司的郵件，大意是UT將出售杭州濱江的房產――用于日常研發和生產的大樓，總價9.5億元。這則消息并沒有在員工內部引發激烈的討論，職工小吳(應被采訪者要求，采用化名)說，這幾年來，公司一直裁員，生意不怎么好，現在把樓也賣了，心里是有些替公司心酸的，但是對員工來說，如果公司因此有現金來發展，比裁員對員工的影響小多了。
UT曾經是很多杭州IT人員最向往的公司之一。成立于1995年，2000年在美國納斯達克上市，在美國、中國和印度設有多個研發中心，業務范圍遍布全球。它的小靈通一度成為其支柱產業，而人員也因為業務的增加而急劇膨脹。2004年，尚在輝煌期的UT由其最初創業的文三路益樂工業園搬遷到如今的濱江UT大樓。
這棟當初造價在10多億的大樓至今讓很多人津津樂道，比如這個“亞洲第一單體建筑”的外觀全部由鋁板和玻璃連接而成；它是杭州第一個引入星巴克的辦公樓；里面的垃圾桶幾千元一個……
“大樓包括研發和生產車間，可以容納萬人辦公，但就算UT鼎盛時，其杭州公司的員工也不過四五千人。一直以來沒有充分利用。何況后來公司業務每況愈下，到今年7月份時，公司只剩下1000多人了�！币晃辉诮衲�7月份離開UT的員工小迪(化名)說。之前他已經在UT工作了八九年之久。
從2005年開始，UT面臨發展的困局。當年的第二季度UT斯達康出現了上市以來的首次虧損，其后，扭虧成了其主基調。今年的財報顯示，UT斯達康第一季度凈虧損6740萬美元，第二季度凈虧損8430萬美元，第三季度凈虧損3460萬美元。
“這個大樓的日常運營對公司已經成為負擔，不如甩掉換成流動資金，謀求進一步的發展。對公司來說，賣大樓可能會有負面影響，但有資金，有發展前景更重要�！币晃恢槿耸咳绱朔治�。
資本市場支持了UT的賣樓行為：消息宣布后的第二天，即12月22日，UT在納斯達克的股票一開盤就漲了11.98。
“我們很高興這一計劃得以實施，因為這將明顯改善我們的財務狀況，使得UT斯達康在2010年及以后實現增長�！痹赨T給本報記者發來的資料中，UT斯達康公司CEO和總裁皮特・布萊克摩爾如此說。
買家說，10天談定，這筆交易很合算
除了相關股市和財經的簡短消息，我們在網絡上查找不到任何關于這起交易的詳細情況。當記者聯系到中南老板吳建榮時，他說，這事沒你們想的那么復雜，我們就是正常交易。
本周一下午，記者在濱江中南建設集團的辦公大樓，見到了吳建榮。以建筑起家，近年又進軍動漫業的吳建榮對這筆收購表示滿意。
中南建設為什么要買這個大樓，買下來做什么？吳建榮說，其實也沒什么，UT遇到困難需要流動資金，正好可以幫助他們盤活存量資產；另外，也是中南建設企業自身發展的需要。
整個交易過程快得讓人難以置信，從開始談到談成只用了10天時間。因為吳本人是做建筑出身，聽說UT正在找接手人，吳建榮到UT現場去看了兩次，心里就有底了：從價格上來說，這是筆合算的買賣；從利用上來說，公司正處于蓬勃發展期，可以用來做歸國留學生的創業平臺搞研發。
“在我之前，已經有三十多家企業在談這個事情了，有溫州的，廣州的，還有國外的，他們談了好幾個月都沒談成，我看好這個樓，在網上跟他們高層談了兩次，然后他們高層從美國飛到杭州跟我面談，最后定下來是9.5億�！眳墙s說，他對這個價格還是滿意的。
按照UT做的估價報告，這幢樓總建筑面積約24萬平方米，總價近13億元人民幣。很多其他公司一直沒談成的原因是UT的付款條件非�？量�。按UT的要求，必須在簽約后付出交易總額20的定金，在明年一季度交接完成后，付清余款。這就意味著短期內買家必須拿出9.5億元現金。中南資金的充足程度讓人驚訝。
吳建榮說，根據協議，中南將向UT返租約一半的面積用以維持日常運營，租金半年一付，約3000多萬元。剩下的，將用于創業研發。他希望這里可以成為杭州高新區發展高新產業的一個示范區。
杭州寫字樓單宗交易面積最大
“租金，加上研發產生的效益，估計六七年可以收回成本�！眳墙s對這棟大樓的投資回報前景非�？春�。
9.5億元，靠租金真的能收回成本？記者幫中南集團算了一筆賬。
以UT返租近一半的面積，租金年收入約7000萬元計，大約需要13年半時間收回成本；如果剩下的一半也能租出部分，這個回收期限還能縮短。如果研發隊伍在此期間能做出效益，這個期限還可以再縮短些。好在照中南老總吳建榮的說法，如果把公司比作人生的話，公司目前正處在二十幾歲的青春時期，不會有太多的顧慮，何況自己建的話費力費時，不如買個現成的來得方便。
這個價格的確不貴，以24萬平方米的建筑面積，9.5億元的總價來說，每平方米單價只有3958元。這的確是筆合算的買賣。從UT的返租價來看，每平方米每天的租金約為1.6元，作為精裝修辦公房，這樣的價格也還公道。就在UT不遠的保億創藝大廈，記者了解到，這里的出租率大約在97，租金為1.5元/平方米・天，保億打算用七八年時間收回成本。
“濱江與市區寫字樓的租金目前還有一定差距，像文三路的寫字樓租金約在1.8~2.5元/天・平方米，黃龍商圈則從四五元至十幾元不等，錢江新城約在三四元�！币晃粯I內人士告訴記者。
在杭州，一整幢辦公樓或寫字樓整體轉讓的情況并不多。易居中國杭州公司商業地產部總監唐能文告訴記者，這是杭州目前為止單宗辦公樓交易面積和金額最大的一起案例�！耙郧耙灿腥吮硎具^想整幢賣掉或整幢買下來，但談成的很少，要么很難碰上買賣雙方都合適的樓，要么價格談不攏。因此很多寫字樓或辦公樓最終是拆分賣掉的�！�
事實上，目前整棟購買辦公樓的多是實力雄厚的銀行或國企。位于錢江新城的藍鯨國際是整幢賣掉的一個案例，據當時的開發商錢塘房產有關人士說，房子造好后就在2007年整幢賣給某銀行了，當時的價格并不高，總建筑面積4.3萬平方米，總成交價在5億元左右。這已是當時交易額非常大的一筆寫字樓買賣。
有人評價說，在房產大熱的2009年，UT這樓并沒有賣出個好價錢。確實，假如UT沒有面臨今天的困局，這樣的交易價格不可能出現�？墒沁�有什么比生存和發展更重要的呢？中南或許是撿了便宜，但今后的運營、維護和投資回收同樣在考驗著它。
本文來源：浙江在線-錢江晚報)《杭州最大辦公樓交易：UT斯達康大樓9.5億元被售》相關參考資料:
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